Plusvalenza immobiliare:

La plusvalenza è la differenza positiva tra quanto incassi vendendo e quanto avevi speso per comprare o costruire lo stesso immobile. Il fisco la considera un reddito diverso, cioè un guadagno che non nasce da un lavoro o da un'impresa ma dalla cessione di un bene, e la tassa solo entro una finestra temporale ben delimitata.

La regola sta nell'articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi. Secondo Brocardi (2026), quell'articolo include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, come si legge nel testo dell'articolo con il commento aggiornato. Il conteggio dei cinque anni parte quindi dalla data dell'atto di acquisto o dalla fine dei lavori di costruzione, non dal momento in cui hai preso la residenza o hai finito di arredare.

Il punto che sfugge più spesso riguarda gli immobili ricevuti in donazione. In quel caso il quinquennio non parte dalla donazione, ma dalla data in cui il donante aveva acquistato il bene: un padre che compra nel 2010 e dona al figlio nel 2025 trasmette anche l'anzianità dell'acquisto, quindi il figlio che vende nel 2026 non genera alcuna plusvalenza tassabile.

Chi vende dopo il quinto anno esce dal perimetro dell'imposta a prescindere dall'importo guadagnato, anche quando l'immobile è raddoppiato di valore. Non serve alcuna comunicazione, alcuna dichiarazione e alcun calcolo: la cessione è fuori dal campo di applicazione, e il prezzo incassato resta per intero a disposizione del venditore senza prelievo fiscale.

Oltre al decorso dei cinque anni esistono due esclusioni che valgono in ogni momento, anche a distanza di pochi mesi dall'acquisto. La prima riguarda l'abitazione principale, la seconda gli immobili arrivati per successione, e insieme coprono la maggior parte delle vendite che una famiglia affronta nell'arco di una vita.

L'esclusione per abitazione principale non premia chi ha semplicemente comprato una prima casa con le agevolazioni fiscali. Il requisito, quindi, è di fatto: l'unità immobiliare deve essere stata adibita ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita. Se hai comprato quattro anni fa e ci hai vissuto per tre, sei escluso; se hai comprato quattro anni fa e ci hai vissuto sei mesi tenendo la casa vuota per il resto, non lo sei.

La seconda esclusione riguarda l'eredità, e non ha limiti di tempo. Un immobile ricevuto per successione non genera plusvalenza tassabile nemmeno se venduto tre mesi dopo il decesso, perché la successione non è un acquisto a titolo oneroso. Secondo FiscoOggi (2024), rivista telematica dell'Agenzia delle Entrate, l'esclusione prevista per gli immobili acquisiti per successione opera anche quando l'immobile è stato ereditato solo in parte, quindi vale anche per la quota di chi ha ereditato insieme ad altri eredi. Il quadro completo degli adempimenti che precedono quella vendita è nella nostra guida su come vendere una casa ereditata.

Il calcolo parte da una sottrazione semplice, ma il risultato dipende da quali voci riesci a documentare. Secondo Brocardi (2026), l'articolo 68 del Testo Unico definisce la plusvalenza come la differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo, come riportato nel testo dell'articolo 68.

L'espressione "ogni altro costo inerente" è la parte che vale denaro. Rientrano l'imposta di registro pagata all'acquisto, l'onorario del notaio dell'atto di provenienza, le spese di mediazione sostenute allora e quelle sostenute per la vendita attuale, gli oneri di urbanizzazione e le spese per interventi edilizi sull'immobile, purché documentati con fatture intestate a chi vende. Rientra inoltre tra questi costi la provvigione dell'agenzia, che abbassa la base imponibile, come spiegato nella nostra guida alle commissioni di agenzia.

Un esempio concreto rende l'idea. Su un appartamento comprato a 140.000 euro e rivenduto a 175.000 euro dopo tre anni, la differenza lorda è di 35.000 euro. Se documenti 4.500 euro di imposta di registro, 2.000 euro di notaio, 5.000 euro di provvigioni e 9.000 euro di lavori fatturati, la base imponibile scende a 14.500 euro e l'imposta sostitutiva del 26% passa quindi da 9.100 a 3.770 euro.

Da qui una regola pratica: conserva le fatture dal giorno dell'acquisto. Chi le ha perse paga su un guadagno che, nella realtà dei fatti, non ha mai incassato per intero.

Quando la plusvalenza è imponibile, la legge lascia al venditore una scelta tra due regimi, e la differenza tra i due può valere migliaia di euro. La prima strada è l'imposta sostitutiva del 26%, che si applica sulla plusvalenza e chiude la partita in via definitiva. La seconda è la tassazione ordinaria, con la plusvalenza che si somma agli altri redditi dell'anno e viene poi tassata con le aliquote progressive IRPEF.

L'imposta sostitutiva conviene a chi ha già un reddito medio o alto, perché il 26% resta fisso mentre l'aliquota marginale IRPEF sale con lo scaglione. Conviene inoltre a chi vuole chiudere la posizione il giorno stesso del rogito, senza portarsi il calcolo dentro la dichiarazione dei redditi dell'anno successivo e senza il rischio di dimenticarlo.

La tassazione ordinaria può risultare più leggera solo in situazioni particolari: un venditore con reddito complessivo molto basso, oppure con oneri deducibili e detrazioni capienti che assorbono l'incremento di imponibile. È un calcolo da fare con un commercialista sui numeri reali dell'anno in corso, non una scelta di principio.

Va aggiunto un dettaglio di procedura che pesa sui tempi: l'imposta sostitutiva va richiesta al notaio in sede di atto, non dopo. Chi lascia passare il rogito senza esercitare l'opzione perde la possibilità di applicarla e ricade nella tassazione ordinaria, quindi la decisione va presa prima di firmare, quando c'è ancora margine per confrontare i due scenari con calma.

La plusvalenza non si versa con un bonifico separato né mesi dopo la vendita: quando scegli l'imposta sostitutiva, tutto passa dalle mani del notaio che redige l'atto. È lui a calcolare l'importo, a riceverlo dal venditore e a versarlo, e su di lui ricade anche l'obbligo di comunicare i dati della cessione all'amministrazione finanziaria.

Secondo l'Agenzia delle Entrate (2026), quella comunicazione viaggia in via telematica insieme all'atto presentato per la registrazione, come indicato nella scheda sulla comunicazione del notaio. Va compilato poi un modello per ciascun cedente e per ciascun immobile: con due venditori e due immobili i modelli diventano quattro. Il venditore non se ne occupa, ma è utile sapere che la cessione lascia una traccia formale presso l'amministrazione finanziaria, con i dati del prezzo e dell'imposta versata.

Il versamento segue il termine dei trenta giorni dalla data dell'atto, lo stesso previsto per l'imposta di registro. In pratica il venditore consegna al notaio la provvista insieme alle altre somme del rogito e non deve occuparsi di scadenze successive.

Chi sceglie la tassazione ordinaria non versa nulla al rogito. Deve però indicare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno della vendita, tra i redditi diversi, e pagare poi con il saldo delle imposte dell'anno seguente. È una differenza di cassa che va messa in conto quando si pianifica l'uso del ricavato, soprattutto se quel denaro serve per l'acquisto di un altro immobile e la firma del nuovo atto cade prima della scadenza fiscale.

Dal 1° gennaio 2024 esiste una seconda ipotesi di plusvalenza, che riguarda gli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus. La finestra non è più di cinque anni ma di dieci, e non decorre dall'acquisto: parte dalla conclusione dei lavori. Chi ha ristrutturato con il 110% e rivende entro quel decennio può quindi trovarsi tassato anche su una casa posseduta da vent'anni.

Le esclusioni, tuttavia, restano le stesse viste sopra. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato (2024), lo studio n. 15-2024/T sulle nuove fattispecie di plusvalenze immobiliari chiarisce che la norma colpisce il mercato delle abitazioni diverse da quella principale cedute dopo essere state ristrutturate, e che restano fuori gli immobili acquisiti per successione.

Cambia invece il calcolo, e in senso sfavorevole a chi vende. Secondo Diritto Bancario (2024), la circolare 13/E dell'Agenzia delle Entrate ha precisato che, se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni e il contribuente ha fruito del Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le spese non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto. Dal quinto al decimo anno, poi, se ne riconosce il 50%.

Resta un correttivo a favore del venditore: se alla data della cessione l'immobile è posseduto da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto viene rivalutato in base all'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, il che riduce la base imponibile.

Tutte le variabili viste finora agiscono sul lato dei costi, cioè su un valore che non puoi più modificare perché appartiene al passato. L'unica leva che resta aperta è il prezzo a cui vendi, ed è anche quella che pesa di più sul risultato: mille euro in più sul prezzo valgono 260 euro di imposta e 740 euro netti in tasca, mentre mille euro di spese documentate ne valgono 260.

Per questo la sequenza corretta parte da una valutazione seria, non dal calcolo fiscale. Sapere a quale cifra l'immobile può essere venduto nella zona, con i tempi reali del mercato locale, permette di capire se la plusvalenza esiste o se resta un'ipotesi teorica. Le quotazioni pubblicate dall'Agenzia delle Entrate nella banca dati OMI danno un intervallo di riferimento per zona, che va poi calato sullo stato dell'immobile e sulla domanda del momento.

Nel mercato di Pordenone, Udine, Gorizia e Trieste la forbice tra due appartamenti simili nello stesso quartiere resta ampia. Pesano poi la classe energetica, il piano, la presenza di un garage e lo stato degli impianti. Un prezzo fissato al ribasso per chiudere in fretta può azzerare la plusvalenza, ma azzera anche il guadagno che quella plusvalenza tassava.

Una valutazione gratuita del tuo immobile basata su compravendite comparabili recenti è il modo più rapido per arrivare a un numero verificabile. Sostituisce la stima a intuito prima di qualsiasi decisione fiscale.

Il momento peggiore per scoprire di dover pagare la plusvalenza è la settimana del rogito. Il prezzo è già stato concordato e l'imposta esce dal ricavato che pensavi di incassare per intero. Nella pratica, poi, accade più spesso di quanto si creda, perché il venditore ricorda la data dell'acquisto ma non ha idea che la sua situazione rientri tra quelle imponibili.

Il controllo va fatto prima di mettere l'immobile sul mercato e richiede pochi elementi: la data dell'atto di provenienza, il titolo con cui l'immobile è arrivato, gli anni di effettiva residenza nell'unità, l'eventuale presenza di lavori agevolati e il fascicolo delle fatture sostenute nel tempo. Con questi dati si capisce in mezz'ora se si è dentro o fuori dal perimetro dell'imposta.

Nel nostro lavoro di vendita immobiliare in Friuli Venezia Giulia questa verifica precede la definizione del prezzo, non la segue. Raccogliamo i documenti di provenienza, ricostruiamo insieme al venditore l'elenco dei costi documentabili e segnaliamo per tempo i casi in cui conviene coinvolgere un commercialista, così che al rogito non emergano sorprese.

Dal 1993 accompagniamo le famiglie di Pordenone, Udine e delle province di Trieste e Gorizia nella vendita della loro casa. Tu ottieni un quadro completo prima di firmare qualsiasi proposta, con il prezzo di mercato da una parte e il costo fiscale dall'altra, e decidi con entrambi i numeri sotto gli occhi, senza doverli ricostruire a trattativa avviata.

La plusvalenza immobiliare si paga in un caso preciso: un fabbricato comprato o costruito da meno di cinque anni e rivenduto a un prezzo superiore. Fuori da lì, cioè oltre i cinque anni, per l'abitazione principale e per gli immobili ricevuti in eredità, non è dovuta. Chi rientra nell'ipotesi imponibile può quindi scegliere tra l'imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio al rogito e la tassazione IRPEF ordinaria, e la convenienza dipende dal proprio scaglione.

Il momento sbagliato per accorgersene è la settimana del rogito, quando il prezzo è già stato concordato e l'imposta esce dal ricavato che pensavi di incassare per intero. Per questo il controllo va fatto prima di mettere la casa sul mercato, con la data e il titolo dell'atto di provenienza alla mano. Se stai valutando di vendere a Pordenone, Udine, Gorizia o Trieste, possiamo verificarlo con te prima ancora di parlare di prezzo.

Brocardi: "Art. 67 TUIR, Redditi diversi" (2026)

Brocardi: "Art. 68 TUIR, Plusvalenze" (2026)

Agenzia delle Entrate: "Tassazione plusvalenze immobiliari, la comunicazione del notaio" (2026)

Agenzia delle Entrate: "Quotazioni immobiliari OMI"

FiscoOggi: "Plusvalenza con Superbonus" (2024)

Consiglio Nazionale del Notariato: "Studio n. 15-2024/T, le nuove fattispecie di plusvalenze immobiliari dopo il superbonus" (marzo 2024)

Diritto Bancario: "Plusvalenza Superbonus, chiarimenti sulla disciplina della tassazione" (giugno 2024)