Tasse sulla vendita di una casa:

Nella vendita tra privati le tre imposte del trasferimento sono dovute dall'acquirente. Sono l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, e si applicano alla registrazione dell'atto, non alla firma del preliminare.

Secondo l'Agenzia delle Entrate (2026), quando il venditore è un privato la vendita sconta l'imposta di registro del 9%, come indicato nella scheda sulle imposte dell'acquisto della casa. Le imposte ipotecaria e catastale restano invece fisse a 50 euro ciascuna, quindi non seguono il valore dell'immobile. Con i requisiti prima casa in capo a chi compra l'aliquota di registro scende al 2%, mentre le due imposte fisse non cambiano.

Su cosa si calcola quel 9% è il punto che sposta di più il conto. Secondo il notaio Fabio Cosenza (2023), il meccanismo del prezzo-valore permette all'acquirente persona fisica di pagare l'imposta sul valore catastale invece che sul prezzo, moltiplicando la rendita catastale per 115,5 nel caso della prima casa e per 126 negli altri. Il valore catastale è quasi sempre più basso del prezzo di mercato, quindi l'imposta reale risulta inferiore a quanto suggerisce l'aliquota nominale.

Perché interessa a te che vendi, se paga l'altro? Perché entra in trattativa. Un acquirente che sa di poter usare il prezzo-valore ha un costo di acquisto più basso di quanto immagina, e quel margine si gioca sul prezzo. Chi lo ignora tratta al buio, dunque conviene conoscerlo prima di sedersi al tavolo. Il notaio calcola l'imposta di registro in sede di atto e la indica nel rogito, quindi non resta una stima ma diventa una cifra certa per entrambe le parti.

L'elenco delle voci a tuo carico è breve e si può chiudere prima ancora di pubblicare l'annuncio. Non dipende dalla trattativa, dipende dallo stato dell'immobile e da come lo hai acquistato.

La prima voce è l'attestato di prestazione energetica, obbligatorio per l'annuncio e per il rogito, che il venditore commissiona a un tecnico abilitato. La seconda sono le eventuali regolarizzazioni: una difformità catastale o urbanistica emersa durante i controlli dell'acquirente si sana a spese di chi vende, perché l'immobile va consegnato conforme. La terza è la cancellazione dell'ipoteca, quando resta un mutuo iscritto: si avvia attraverso la banca in via telematica e ha un costo contenuto, ma richiede alcune settimane e va quindi messa in moto prima del rogito.

Poi c'è la provvigione dell'agenzia, dovuta alla conclusione dell'affare e concordata prima dell'incarico. È l'unica voce che scegli in modo consapevole, ed è anche l'unica che, in caso di plusvalenza tassabile, riduce la base imponibile: nella nostra guida alle commissioni di agenzia trovi come funziona e cosa comprende.

Restano infine le spese correnti fino al rogito. L'IMU è dovuta da chi possiede l'immobile in proporzione ai mesi dell'anno, quindi si ripartisce con l'acquirente in base alla data dell'atto. Lo stesso criterio vale per le spese condominiali ordinarie.

Sommate, queste voci pesano meno delle imposte che sostiene l'acquirente. Il calcolo del netto parte dunque dal prezzo e sottrae una lista corta, non un elenco imprevedibile. Non dipendono da chi compra o dall'andamento della trattativa, quindi si possono quantificare prima ancora di ricevere la prima offerta.

È la domanda che i venditori fanno per prima, e la risposta è netta: lo paga chi compra. La regola non è una prassi di mercato, sta scritta nel Codice Civile.

Secondo i notai Lorenzo Bigiotto e Marina Strippoli (2026), l'articolo 1475 mette le spese del contratto di vendita a carico del compratore. In quelle spese rientrano l'onorario, le imposte dell'atto e i diritti accessori, quindi il grosso del costo del rogito. Chi compra sceglie il notaio proprio perché ne sostiene la parcella.

La regola però è derogabile, e qui nasce l'equivoco. Le parti possono accordarsi in modo diverso, dividendo la spesa o spostandola sul venditore, ma l'accordo deve risultare da una pattuizione scritta e inequivocabile, perché un'intesa verbale non è provabile. Se in trattativa offri di farti carico del notaio come leva sul prezzo, quella clausola va quindi messa nella proposta, non lasciata alle parole.

Esistono poi due costi notarili che restano sempre a chi vende, a prescindere dagli accordi. Il primo è la cancellazione dell'ipoteca, perché l'immobile va consegnato libero da gravami. Il secondo riguarda le provenienze da sistemare, per esempio un'eredità mai accettata in forma scritta, che va regolarizzata prima di poter vendere.

Un dettaglio locale pesa in Friuli. Sulle province di Trieste e Gorizia il sistema tavolare aggiunge adempimenti propri, dunque conviene chiederne il costo in anticipo al professionista. Nelle province di Pordenone e Udine vale invece il sistema della trascrizione, come nel resto d'Italia.

C'è una sola imposta che può colpire chi vende, e non scatta quasi mai. Si chiama plusvalenza e riguarda il guadagno realizzato rivendendo un immobile poco dopo averlo comprato.

La regola è quella dei cinque anni. Se vendi un fabbricato acquistato o costruito da meno di cinque anni e incassi più di quanto avevi speso, la differenza diventa tassabile. Superato quel termine non si paga più nulla, qualunque sia il guadagno, e non serve quindi alcuna dichiarazione.

Le esclusioni coprono la maggior parte delle vendite che una famiglia affronta. Non paga chi ha usato l'immobile come abitazione principale, propria o di un familiare, per la maggior parte del tempo in cui l'ha posseduto. Non paga poi chi ha ricevuto la casa in eredità, senza alcun limite di tempo: la nostra guida su come vendere una casa ereditata segue tutta la sequenza degli adempimenti che precedono quella vendita.

Quando invece l'imposta è dovuta, l'aliquota sostitutiva è del 26% e si chiede al notaio in sede di atto. La base non è il prezzo pieno ma la differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto aumentato dei costi documentati, quindi le fatture conservate valgono denaro.

Dal 2024 esiste infine un secondo caso, legato agli immobili ristrutturati con il Superbonus. La finestra è di dieci anni al posto di cinque e decorre dalla fine dei lavori, non dall'acquisto. Riguarda una minoranza di vendite, ma quando si applica cambia il conto in modo sensibile, quindi va verificato prima di fissare il prezzo.

Vendere una seconda casa non cambia le tue imposte di venditore, cambia quelle di chi compra e la probabilità che la plusvalenza si applichi. Sono due effetti distinti e conviene tenerli separati.

Per l'acquirente la differenza è visibile subito. Senza i requisiti prima casa l'imposta di registro passa dal 2% al 9%, sempre sulla base catastale se sceglie il prezzo-valore. Su un immobile con una rendita significativa la differenza vale quindi diverse migliaia di euro, ed è una delle ragioni per cui una seconda casa trova meno acquirenti a parità di prezzo richiesto.

Per te venditore il punto critico è l'esclusione da abitazione principale. Una seconda casa, per definizione, non è stata la tua residenza per la maggior parte del possesso, quindi se la vendi entro cinque anni dall'acquisto la plusvalenza si applica per intero. Passati i cinque anni il problema sparisce, come per qualsiasi altro immobile.

Cambia inoltre il carico corrente fino al rogito. L'IMU sulla seconda casa è dovuta senza l'esenzione prevista per l'abitazione principale, quindi ogni mese di invenduto pesa più che su una prima casa. Vanno messe in conto anche le utenze rimaste attive e la manutenzione ordinaria, che continuano a maturare a immobile vuoto.

Resta il mercato. Secondo Banca d'Italia (2026), nel primo trimestre i margini di sconto e i tempi di vendita si sono ridotti su livelli storicamente contenuti, mentre la domanda si è indebolita: tenere ferma una seconda casa in attesa di un'offerta migliore ha un costo che matura ogni mese.

Esiste una situazione che costa più della plusvalenza e che molti scoprono a rogito fatto. Riguarda chi ha comprato con le agevolazioni prima casa e rivende prima che siano passati cinque anni.

Secondo l'Agenzia delle Entrate (2026), il beneficio si perde se l'abitazione è venduta o donata prima di cinque anni dall'acquisto. Fa eccezione il riacquisto, entro un anno, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Il riacquisto effettivo salva quindi l'agevolazione, il semplice proposito no.

Le conseguenze sono tre e si sommano. Vanno versate le imposte in misura ordinaria, cioè la differenza tra l'aliquota agevolata e quella piena, poi gli interessi, infine una sanzione amministrativa pari al 30% delle imposte dovute. Su un acquisto in cui il registro era stato pagato al 2% invece che al 9%, il conguaglio diventa consistente.

Esiste però una via d'uscita poco conosciuta. Chi capisce di non voler riacquistare può presentare un'istanza all'ufficio dove è stato registrato l'atto, dichiarando di non procedere entro i dodici mesi e chiedendo la riliquidazione dell'imposta: in quel caso la sanzione del 30% non si applica e restano dovuti imposte e interessi.

Il momento per fare questo calcolo è prima di accettare la proposta. Quando i cinque anni scadono a breve, spostare il rogito di qualche settimana vale più di una trattativa sul prezzo. La data che conta è quella dell'atto di acquisto, non quella del trasferimento della residenza, quindi va letta sul rogito originale e non ricostruita a memoria.

Il netto di una vendita si ottiene con una sottrazione corta, non con una previsione. Parti dal prezzo concordato e togli soltanto le voci elencate sopra: l'attestato energetico, le eventuali regolarizzazioni, la cancellazione dell'ipoteca, la provvigione, l'IMU pro rata e, se dovuta, la plusvalenza.

Quello che non va sottratto è tutto il resto. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale non toccano il tuo ricavato, e nemmeno l'onorario del notaio, salvo accordi scritti diversi. Chi confonde le due colonne si costruisce quindi un'aspettativa più bassa del reale e accetta offerte che non avrebbe motivo di accettare.

Fatta la sottrazione resta la variabile che pesa più di tutte, cioè il prezzo di partenza. Mille euro in più sul prezzo valgono mille euro netti quando la plusvalenza non si applica, mentre mille euro risparmiati su una voce di costo valgono soltanto quella cifra. Per questo la sequenza corretta parte dalla valutazione e non dal calcolo fiscale.

Conviene mettere il conto per iscritto invece di tenerlo a memoria. Una riga per voce, con l'importo o la stima, e una data accanto a quelle che dipendono dal tempo, come l'IMU e i cinque anni dell'agevolazione. È infine un foglio che serve due volte: quando decidi il prezzo di partenza e quando arriva un'offerta al ribasso da valutare in fretta.

Una valutazione gratuita del tuo immobile basata su compravendite comparabili recenti dà il numero da cui partire. Le quotazioni medie per zona restano un riferimento utile, ma vanno calate sullo stato reale dell'immobile, sulla classe energetica e sulla domanda del momento nel quartiere.

Il conto delle tasse andrebbe chiuso prima di fissare il prezzo, non la settimana del rogito. È l'ordine che seguiamo quando prendiamo un incarico, perché una sorpresa fiscale scoperta tardi si scarica sempre sul prezzo o sui tempi.

Servono pochi elementi: la data e il titolo dell'atto di provenienza, gli anni di residenza effettiva nell'immobile, l'eventuale agevolazione prima casa ottenuta all'acquisto, la presenza di un mutuo ancora iscritto e il fascicolo delle fatture dei lavori. Con questi dati si capisce in poco tempo se ci sono imposte a tuo carico oppure se il ricavato resta pulito.

Raccogliamo i documenti di provenienza e verifichiamo la conformità catastale e urbanistica prima delle visite. Segnaliamo poi i casi in cui conviene coinvolgere un commercialista oppure anticipare il rogito di qualche settimana. Quando serve, quantifichiamo il conguaglio prima che diventi una sorpresa in sede di atto.

Il lavoro non finisce alla firma della proposta. Fino al rogito restano da coordinare la cancellazione dell'ipoteca con la banca, la consegna dell'attestato energetico e la ripartizione dell'IMU con l'acquirente: tre passaggi che, lasciati all'ultimo, spostano la data dell'atto. Tenerli in ordine fa quindi parte dell'incarico e non è un servizio aggiuntivo.

Dal 1993 seguiamo le famiglie di Pordenone, Udine e delle province di Trieste e Gorizia nella vendita della loro casa. Tu ottieni due numeri prima di firmare qualsiasi proposta, il prezzo di mercato e il costo fiscale, e decidi con entrambi sotto gli occhi invece di ricostruirli a trattativa avviata.

Chi vende casa sostiene la parte minore delle imposte della compravendita: registro, ipotecaria e catastale sono a carico di chi compra, e per la regola generale del Codice Civile lo è anche il notaio.

Al venditore restano voci circoscritte, cioè l'attestato di prestazione energetica, le eventuali regolarizzazioni catastali, la cancellazione dell'ipoteca se c'è un mutuo da estinguere e la provvigione dell'agenzia. La plusvalenza si aggiunge quindi solo a chi vende entro cinque anni dall'acquisto realizzando un guadagno, e riguarda una minoranza delle vendite.

Il conto va chiuso prima di fissare il prezzo, non la settimana del rogito, perché una sorpresa fiscale scoperta tardi si scarica sempre sul prezzo o sui tempi. Se stai per vendere a Pordenone, Udine, Gorizia, Trieste o altrove in Friuli Venezia Giulia, possiamo costruire con te il netto della vendita partendo dall'atto di provenienza e dagli anni di residenza effettiva nell'immobile.

Agenzia delle Entrate: "Casa, acquisto: imposte e agevolazioni" (2026)

Agenzia delle Entrate: "Acquisto prima casa, quando si decade dall'agevolazione" (2026)

Notaio Lorenzo Bigiotto, Notaio Marina Strippoli: "Chi paga il notaio nella compravendita immobiliare" (maggio 2026)

Notaio Fabio Cosenza: "Prezzo-valore acquisto immobile" (novembre 2023)

Banca d'Italia, Tecnoborsa, Agenzia delle Entrate: "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, I trimestre 2026" (maggio 2026)