Vendere Casa con Mutuo in Corso:

I mutui ipotecari hanno durate che vanno dai quindici ai trent'anni. In un arco di tempo così lungo è normale che le esigenze cambino: un trasferimento lavorativo, una separazione, la necessità di uno spazio più adeguato, un'opportunità di investimento. Vendere casa con mutuo prima dell'estinzione non è l'eccezione: è la realtà per una quota rilevante dei proprietari italiani.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato (2026), nel 2025 i mutui erogati in Italia hanno raggiunto 404.530 contratti, con un incremento del 18,8% rispetto all'anno precedente e un aumento del 30,4% del capitale complessivamente concesso. Secondo ABI (2026), il 45,9% delle abitazioni acquistate da persone fisiche nello stesso anno è stato finanziato con un mutuo ipotecario: quasi una compravendita su due nasce con un debito iscritto sull'immobile. Il dato anagrafico dei venditori è indicativo: il 27,1% ha tra 56 e 65 anni, la fascia che con maggiore frequenza si trova a cedere un immobile acquistato con un mutuo ventennale contratto negli anni 2000-2010.

Nel Friuli Venezia Giulia il quadro rispecchia quello nazionale. Le province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia registrano una domanda abitativa attiva, con tempi di vendita e prezzi finali che dipendono in misura rilevante dalla corretta gestione della posizione debitoria del venditore.

Il punto di partenza per chi vuole vendere casa con mutuo è sempre lo stesso: conoscere il debito residuo aggiornato. Da quel numero discendono la scelta della soluzione più adatta e la valutazione della convenienza complessiva dell'operazione.

Il conteggio estintivo è il documento che la banca rilascia su richiesta del mutuatario per indicare l'importo esatto necessario a chiudere il mutuo prima della scadenza contrattuale. È il punto di partenza per chiunque voglia vendere casa con mutuo: senza conoscere questa cifra non è possibile stabilire se il prezzo di vendita coprirà il debito residuo, né quali risorse nette resteranno al venditore.

Ne servono due, non uno. Il primo è il conteggio preventivo, da richiedere alla banca non appena si decide di vendere: serve per orientare la valutazione dell'immobile e impostare la trattativa su basi concrete. Il secondo è il conteggio definitivo, da richiedere in prossimità del rogito, perché il debito residuo cambia ogni giorno in funzione delle rate pagate e degli interessi maturati. Presentarsi all'atto con cifre aggiornate tre mesi prima rischia di bloccare o posticipare il rogito.

Va verificata anche l'eventuale presenza di penali per estinzione anticipata. Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007 possono essere presenti penali contrattuali. Per i contratti successivi, il Decreto Bersani n. 40/2007 ha eliminato qualsiasi penale per i mutui finalizzati all'acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale, come chiarito dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Infine, va chiarito un equivoco frequente: estinguere il mutuo e cancellare l'ipoteca sono passaggi distinti. Il primo libera il venditore dal debito verso la banca, il secondo elimina il vincolo sull'immobile nei registri immobiliari. Entrambi devono avvenire nell'iter della compravendita, ma con tempistiche e responsabilità diverse.

L'estinzione del mutuo contestualmente al rogito notarile è la soluzione che si verifica nella grande maggioranza dei casi in cui si vuole vendere casa con mutuo. Il giorno dell'atto, l'acquirente porta due assegni circolari. Il primo, intestato alla banca del venditore, corrisponde all'importo del debito residuo aggiornato alla data del rogito. Il secondo, intestato al venditore, corrisponde alla differenza tra il prezzo concordato e il debito estinto.

Il rappresentante della banca è presente al rogito, incassa il primo assegno e rilascia quietanza di avvenuta estinzione. A quel punto scatta il meccanismo della Legge n. 40/2007: la banca trasmette telematicamente la comunicazione al Conservatore dei Registri Immobiliari entro trenta giorni, e la cancellazione dell'ipoteca avviene in via automatica, senza costi per il venditore e senza intervento del notaio.

Questa soluzione funziona quando il prezzo di vendita è superiore al debito residuo. Il punto critico è la coordinazione: la banca deve essere avvisata con sufficiente anticipo per predisporre la documentazione e inviare un rappresentante. Secondo Facile.it (2026), a inizio aprile 2026 i tassi medi sui mutui a tasso fisso oscillavano tra il 2,85% e il 3,18%, con i variabili tra l'1,94% e il 2,74%: un contesto in cui chi vende un immobile con un mutuo acceso anni fa a tassi più elevati può valutare l'estinzione anticipata con margini più favorevoli rispetto al passato.

La valutazione gratuita di NewInterhouse include fin dal primo sopralluogo una verifica del rapporto tra valore di mercato e debito residuo, per stabilire se l'estinzione al rogito è finanziariamente percorribile.

L'accollo è il contratto con cui l'acquirente subentra al venditore nel rapporto con la banca, assumendo l'obbligo di pagare le rate residue. Dal punto di vista civilistico esistono due forme. L'accollo cumulativo, disciplinato dall'articolo 1268 del Codice Civile, lascia il venditore solidalmente responsabile del debito insieme al nuovo debitore. L'accollo liberatorio, disciplinato dall'articolo 1272, svincola il venditore da ogni responsabilità, ma richiede il consenso esplicito della banca, che verifica il profilo creditizio dell'acquirente prima di approvare l'operazione.

La distinzione è sostanziale: con l'accollo cumulativo, se l'acquirente smette di pagare le rate, la banca può rivalersi sul venditore originario. Per questo, chi sceglie di vendere casa con mutuo tramite accollo dovrebbe sempre optare per la forma liberatoria, anche se ottenerla non è garantito e dipende dalla valutazione dell'istituto di credito.

Quando l'accollo conviene: nelle nuove costruzioni, dove l'acquirente subentra in una quota di mutuo frazionata già stipulata dal costruttore, spesso risparmiando le spese di accensione di un nuovo finanziamento. Quando invece non conviene: se il tasso del mutuo esistente è superiore a quello che l'acquirente otterrebbe oggi, l'accollo diventa svantaggioso e restringe il numero di potenziali acquirenti.

Va tenuto presente che le banche applicano una commissione di subentro che può raggiungere l'1% del debito residuo. Su un mutuo di 150.000 euro corrisponde a 1.500 euro, un costo che entra nella trattativa tra le parti e che occorre considerare nella valutazione complessiva della convenienza dell'operazione. In genere è a carico dell'acquirente, ma può essere oggetto di negoziazione al momento della definizione del prezzo finale.

La sostituzione di garanzia e il mutuo ponte sono strumenti meno frequenti dell'accollo, ma utili in situazioni specifiche. Entrambi risolvono il caso in cui il venditore deve liberare l'immobile dall'ipoteca senza estinguere subito il mutuo, oppure ha bisogno di acquistare una nuova casa prima di completare la vendita di quella attuale.

La sostituzione di garanzia consiste nello spostare l'ipoteca dall'immobile in vendita a un altro immobile di proprietà del venditore, che diventa la nuova garanzia del mutuo. La banca deve approvare l'operazione e verificare che il nuovo immobile presenti caratteristiche adeguate come garanzia. Serve l'intervento del notaio per redigere il nuovo atto ipotecario. Questa strada è percorribile solo quando il venditore dispone di un secondo immobile idoneo e l'istituto di credito acconsente alla sostituzione.

Il mutuo ponte è invece un finanziamento temporaneo, di durata massima di norma ventiquattro mesi, che consente di acquistare la nuova casa prima di aver venduto quella attuale. L'immobile in vendita funge da garanzia aggiuntiva per la banca. Il mutuo viene poi estinto con il ricavato della vendita. I tassi applicati al mutuo ponte sono generalmente più elevati rispetto a quelli di un mutuo ordinario, e le spese notarili sono a carico del richiedente. Va quindi valutato con attenzione il costo complessivo prima di scegliere questa strada.

Entrambe le soluzioni richiedono il coinvolgimento della banca fin dall'inizio e tempi di istruttoria che occorre pianificare con congruo anticipo rispetto alla data del rogito.

Chi vuole vendere casa con mutuo e ha agevolazioni prima casa deve affrontare una dimensione fiscale da pianificare prima di fissare il rogito, non dopo. Il rischio è di perdere i benefici ottenuti al momento dell'acquisto, o di incorrere in un'imposta sulla plusvalenza che riduce il netto ricevuto.

La regola generale è contenuta nell'articolo 67 del TUIR: chi vende un immobile acquistato da meno di cinque anni realizza una plusvalenza soggetta a tassazione, salvo che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. L'abitazione principale è quella in cui il venditore ha effettivamente vissuto, dimostrabile con il certificato di residenza. Prima casa fiscale e abitazione principale non sono sinonimi: un immobile può essere stato acquistato con agevolazioni prima casa ma non essere mai stato la residenza effettiva del proprietario, esponendolo alla plusvalenza in caso di vendita anticipata.

Sul fronte delle agevolazioni, la Legge di Bilancio 2025 ha esteso a ventiquattro mesi il termine entro cui chi ha acquistato un secondo immobile con agevolazioni prima casa deve vendere il precedente per non decadere dai benefici. La misura è stata confermata dall'Agenzia delle Entrate con effetto retroattivo per le situazioni in cui il termine annuale non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Chi ha beneficiato del Superbonus deve tenere presente che la vendita entro dieci anni dai lavori può generare una plusvalenza tassata al 26%. Verificare la propria posizione con un commercialista prima del rogito è una precauzione necessaria, non eccessiva.

La complessità di vendere casa con mutuo non sta nei singoli passaggi, ciascuno dei quali è comprensibile. Sta nella loro interdipendenza: un errore in uno di essi genera conseguenze che rallentano la trattativa o aumentano i costi in modo non previsto.

Il primo errore è fissare il prezzo di richiesta prima di conoscere il debito residuo. Senza il conteggio estintivo, il venditore non sa quante risorse nette otterrà dalla vendita e rischia di costruire la trattativa su basi errate, arrivando al rogito con cifre che non tornano.

Il secondo è assumere che l'acquirente accetti l'accollo. La maggior parte degli acquirenti preferisce estinguere il debito al rogito piuttosto che subentrare in un mutuo esistente, spesso a condizioni meno favorevoli di quelle attuali. Proporre l'accollo come condizione della vendita restringe il mercato dei potenziali acquirenti.

Il terzo è confondere l'estinzione del mutuo con la cancellazione dell'ipoteca. Sono atti distinti: il primo libera dal debito verso la banca, il secondo elimina il vincolo sull'immobile. Se l'ipoteca non viene cancellata nel modo corretto, l'acquirente riceve un immobile con un peso che non era atteso.

Il quarto è non coordinare la banca per tempo. L'istituto di credito ha bisogno di preavviso adeguato per predisporre la documentazione e inviare un rappresentante al rogito. Una richiesta tardiva sposta la data dell'atto, con ricadute sui tempi di tutta la trattativa.

Il quinto è ignorare le implicazioni fiscali della vendita prima del quinquennio. L'imposta sulla plusvalenza, descritta nella sezione precedente, può incidere in modo rilevante sull'importo netto ricevuto, soprattutto se il valore dell'immobile è aumentato dall'acquisto a oggi.

Vendere casa con mutuo richiede di tenere insieme più variabili in parallelo: il conteggio estintivo aggiornato, la coordinazione con la banca mutuante, la strutturazione dell'offerta per l'acquirente e la verifica della posizione fiscale. Ogni passaggio, preso singolarmente, è gestibile. La difficoltà sta nel fatto che devono funzionare in sequenza coordinata, con scadenze interdipendenti che coinvolgono soggetti diversi.

NewInterhouse opera nelle province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia dal 1993. In oltre trent'anni di attività nel mercato immobiliare del Friuli Venezia Giulia, ha gestito vendite con mutuo in corso di ogni tipologia: estinzioni al rogito con istituti locali e nazionali, accolli in operazioni di nuova costruzione, sostituzioni di garanzia in contesti di mobilità abitativa. La conoscenza del tessuto bancario locale, delle prassi notarili nelle quattro province e dei tempi reali del mercato è parte integrante del metodo di lavoro.

Il percorso parte dalla valutazione dell'immobile, che include fin dal primo sopralluogo un confronto tra il valore di mercato e il debito residuo: il passaggio necessario per stabilire quale soluzione è più adatta e se la vendita è conveniente nelle condizioni attuali.

Dalla valutazione alla firma del rogito, il team coordina ogni passaggio con la banca e con il notaio, riducendo i tempi e prevenendo le criticità che emergono quando i soggetti coinvolti non comunicano in modo strutturato. Per i dettagli del servizio nelle aree di Pordenone e Udine sono disponibili le pagine dedicate. Per avviare il percorso, il primo passo è la valutazione gratuita.

Vendere casa con mutuo è un'operazione ordinaria nel mercato immobiliare italiano: nel 2025 quasi una compravendita su due ha coinvolto un immobile con un finanziamento attivo. La chiave per gestirla senza perdite economiche o ritardi nel rogito è scegliere la soluzione giusta in base alla situazione specifica del venditore.

Le quattro opzioni si adattano a contesti diversi. L'estinzione al rogito è la più frequente e funziona quando il prezzo di vendita supera il debito residuo: l'acquirente porta due assegni circolari, la banca chiude il mutuo e l'ipoteca si cancella automaticamente entro trenta giorni, senza costi per il venditore. L'accollo conviene soprattutto nelle nuove costruzioni, dove l'acquirente subentra a condizioni già definite, ma va sempre preferita la forma liberatoria per evitare responsabilità residue. La sostituzione di garanzia e il mutuo ponte sono strumenti più specifici: il primo per chi dispone di un secondo immobile da offrire come garanzia, il secondo per chi deve acquistare prima di vendere.

Due aspetti da non trascurare prima di fissare il rogito: il conteggio estintivo aggiornato, senza il quale non è possibile valutare la reale convenienza dell'operazione, e la posizione fiscale, in particolare per chi vende prima del quinquennio con agevolazioni prima casa. Entrambi possono incidere in modo rilevante sul netto ricevuto dalla vendita.

NewInterhouse, dal 1993 in tutto il Friuli Venezia Giulia, accompagna i proprietari di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia in ogni fase: dalla valutazione dell'immobile alla firma del rogito, coordinando banca e notaio per ridurre i tempi e prevenire gli errori più costosi. Il primo passo è una valutazione gratuita del tuo immobile.

Consiglio Nazionale del Notariato: Pubblicati i Dati Statistici Notarili 2025 (maggio 2026)

Consiglio Nazionale del Notariato: Decreto Bersani-bis: cosa cambia (aprile 2007)

ABI: Mercato immobiliare residenziale in crescita nel 2025 (maggio 2026)

Brocardi: Art. 1268 Codice Civile, Accollo

Agenzia delle Entrate: Comunicato stampa 10 giugno 2025, statistiche OMI Q1 2025 (giugno 2025)

Facile.it: Media tassi mutui inizio aprile 2026 (aprile 2026)