Case Green 2030: Cosa Cambia per Chi Vende Casa in Friuli

Il nome ufficiale è direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia, approvata nel 2024 e conosciuta come direttiva case green. Il suo obiettivo di lungo periodo è la trasformazione del parco immobiliare in edifici a emissioni zero entro il 2050, con tappe intermedie diverse per le abitazioni e per gli altri edifici.

Per le case il meccanismo è una media. Secondo il Parlamento europeo e il Consiglio (2024), il testo della direttiva pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea stabilisce all'articolo 9 che il consumo medio di energia primaria dell'intero parco residenziale diminuisca di almeno il 16% rispetto al 2020 entro il 2030 e di almeno il 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% di questa riduzione deve inoltre arrivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori.

Gli edifici non residenziali seguono una regola diversa, con soglie minime di prestazione vincolanti dal 2030 e dal 2033. Per le abitazioni, invece, la scelta degli strumenti resta agli Stati: le misure di sostegno finanziario, l'assistenza tecnica ed eventualmente norme minime di prestazione, se il singolo Paese decide di introdurle.

La differenza non è un dettaglio. Un obiettivo sulla media nazionale lascia a ogni Stato il compito di scegliere dove intervenire e con quali risorse, e non si traduce automaticamente in un obbligo per il proprietario di una casa di Pordenone, Udine, Gorizia o Trieste. È quindi su questo punto che nasce buona parte della confusione.

L'idea che dal 2030 le case in classe G non si possano più vendere nasce da una fase precedente della trattativa europea. Secondo il Parlamento europeo (2023), che nel comunicato sull'approvazione della propria posizione negoziale riassumeva il voto di marzo, i deputati chiedevano che gli edifici residenziali raggiungessero almeno la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. Quella posizione, approvata con 343 voti favorevoli, era tuttavia un mandato per negoziare con il Consiglio, non una legge.

Il testo finale è andato in un'altra direzione. Nella direttiva approvata nel 2024 non c'è una classe minima obbligatoria per la singola abitazione: al suo posto c'è la riduzione media dei consumi del parco residenziale descritta nella sezione precedente. Nelle disposizioni che riguardano la vendita, inoltre, non compare alcun divieto: la direttiva parla dell'attestato energetico da mostrare all'acquirente e della classe da indicare negli annunci.

C'è però una sfumatura da conoscere. La direttiva definisce le norme minime di prestazione energetica come regole che uno Stato può applicare anche a un momento del mercato, come la vendita, la locazione o la donazione. Uno Stato potrebbe quindi, con una propria legge, collegare requisiti energetici alla compravendita: è una scelta nazionale, e l'Italia non ha ancora recepito la direttiva.

Per chi possiede una casa in classe F o G il messaggio è dunque più semplice di quanto facciano pensare certi titoli: la casa resta vendibile. Cambia il modo in cui il mercato la valuta, e su questo conviene prepararsi per tempo.

Una direttiva europea diventa operativa in Italia solo con le norme nazionali di recepimento. L'articolo 35 della direttiva fissava il termine al 29 maggio 2026, e l'articolo 3 chiedeva a ogni Stato di inviare alla Commissione una prima proposta di piano nazionale di ristrutturazione degli edifici entro il 31 dicembre 2025, con il piano definitivo entro il 31 dicembre 2026.

Le prime scadenze non sono state rispettate. Secondo la Commissione europea (2026), che nel pacchetto di procedure d'infrazione di marzo 2026 ha elencato gli Stati inadempienti, l'Italia è tra i Paesi che non avevano inviato la bozza del piano nazionale entro il 31 dicembre 2025. A luglio la Commissione ha poi aperto una procedura d'infrazione verso tutti i 27 Stati membri per il mancato recepimento completo della direttiva, concedendo due mesi per rispondere.

Anche il percorso legislativo è in ritardo. Secondo QualEnergia (2026), che ha seguito l'esame della legge di delegazione europea 2025, la Camera ha approvato il disegno di legge senza la delega al governo per recepire la direttiva case green. Senza una legge di recepimento, quindi, gli obiettivi europei non sono ancora tradotti in regole italiane per i proprietari.

Cosa significa per chi vende a Pordenone, Udine, Gorizia o Trieste? Oggi non esiste un obbligo di migliorare la classe energetica prima di vendere, e le regole su attestato e annunci restano quelle in vigore. Il quadro, tuttavia, cambierà: conviene seguire le decisioni sul piano nazionale, atteso per la fine del 2026, e le misure di sostegno che conterrà.

L'attestato di prestazione energetica, l'APE, è il documento che classifica la casa ed è già obbligatorio per vendere. La nostra guida ai documenti per vendere casa spiega quando va consegnato e come si indica la classe nell'annuncio.

La direttiva interviene sul formato. L'articolo 19 prevede che entro il 29 maggio 2026 l'attestato specifichi la classe su una scala chiusa che usa solo le lettere da A a G, in cui la lettera A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la G agli edifici con le prestazioni peggiori del parco nazionale al momento dell'introduzione della scala. Per l'Italia, che oggi usa una scala da A4 a G, questo comporterà quindi una ridefinizione delle classi quando le regole saranno recepite.

La validità dell'attestato resta di dieci anni al massimo. La direttiva aggiunge un invito: se l'attestato è sotto la classe C, il proprietario deve essere invitato a rivolgersi a uno sportello unico per una consulenza sulla ristrutturazione, alla scadenza dell'attestato oppure cinque anni dopo il rilascio, se questa data arriva prima.

Sugli annunci la regola si rafforza. L'articolo 20 chiede agli Stati di garantire che la classe e l'indicatore di prestazione energetica compaiano negli annunci commerciali online e offline, compresi i portali immobiliari, e di effettuare controlli a campione o di altro tipo. Per chi vende significa che la classe della casa sarà sempre più visibile, quindi più confrontabile con quella degli altri immobili in vendita nella stessa zona, fin dal primo sguardo sull'annuncio.

La classe energetica incide già sul valore, anche senza nuovi obblighi. Nella nostra guida su come calcolare il valore di un immobile trovi come la classe entra tra i coefficienti di stima; qui guardiamo i dati più recenti sull'offerta e sulla percezione del mercato.

Le case energivore sono una parte ampia dell'offerta. Secondo ENEA (2025), nel rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici, nel settore residenziale le classi più efficienti, dalla A4 alla B, rappresentano il 20% degli immobili certificati, mentre le classi F e G scendono al 45,3%. Quasi una casa certificata su due, quindi, sta nelle due classi più basse della scala.

Il mercato se ne accorge. Secondo ENEA (2026), che ha diffuso i risultati del report FIAIP realizzato con ENEA e I-Com, il 91,44% degli operatori rileva un aumento del valore di mercato degli immobili efficientati dopo il Superbonus, mentre oltre il 54% dei venditori non riesce ancora a valorizzare adeguatamente il peso della classe energetica nella determinazione del prezzo. Sono percezioni degli operatori e non prezzi misurati: indicano tuttavia una direzione.

Le simulazioni danno un ordine di grandezza. In un'analisi sulle case vuote riqualificate, ENEA stima che un appartamento in classe G a Milano, valutato intorno ai 4.000 euro al metro quadro, possa arrivare fino a 5.800 euro se riqualificato fino alla classe B, con un aumento del 45%. Sono casi tipo e non medie di mercato: in Friuli i valori di partenza sono diversi, tuttavia il meccanismo è lo stesso.

La direttiva non obbliga il singolo proprietario a pagare lavori sulla propria casa entro il 2030: l'obiettivo riguarda la media nazionale, e sono gli Stati a dover mettere in campo misure e finanziamenti. I lavori, quando si fanno, restano a carico di chi li decide, con gli incentivi disponibili in quel momento.

Gli incentivi attuali sono quelli nazionali. L'Agenzia delle Entrate, nella scheda sulle agevolazioni per il risparmio energetico, indica che per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 la detrazione spetta nella misura del 36%, elevata al 50% per l'abitazione principale, mentre per le spese del 2027 scende al 30%, e al 36% per l'abitazione principale. La detrazione si recupera poi in dieci rate annuali di pari importo.

Sulle caldaie la direttiva ha già prodotto effetti. L'articolo 17 stabilisce che dal 1° gennaio 2025 gli Stati non offrono più incentivi finanziari per l'installazione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, e la stessa scheda dell'Agenzia delle Entrate precisa che non sono detraibili le spese per sostituire l'impianto con una caldaia di questo tipo. Nei piani nazionali, inoltre, la direttiva chiede di programmare l'eliminazione delle caldaie a combustibile fossile entro il 2040.

Per chi vende, questo quadro ha una conseguenza pratica: chi compra una casa con una vecchia caldaia a gas tende a mettere nel conto la sostituzione dell'impianto e il suo costo. Il passaporto di ristrutturazione previsto dall'articolo 12, che indica il percorso di interventi per migliorare l'edificio, sarà invece volontario per i proprietari, salvo che lo Stato decida di renderlo obbligatorio.

La domanda pratica è se convenga intervenire prima di vendere. Non esiste una risposta valida per tutte le case: dipende da quanto costa l'intervento, da quante classi si guadagnano, da quanto il mercato della zona paga la differenza e da quanto tempo si può aspettare prima di vendere.

Alcuni interventi hanno un rapporto tra costo e risultato più favorevole di altri. Sostituire il generatore di calore o migliorare i serramenti può far salire la classe con una spesa contenuta, mentre il cappotto termico o il rifacimento degli impianti richiedono cifre e tempi da confrontare con il prezzo ottenibile. Prima di decidere servono quindi un attestato aggiornato e almeno un preventivo, meglio se con la classe stimata dopo i lavori.

Anche il tempo pesa. I lavori spostano la messa in vendita di mesi, e le detrazioni si recuperano in dieci rate annuali: un vantaggio che si distribuisce negli anni, non al momento della vendita. Per una casa in classe bassa, quindi, può convenire vendere nello stato attuale, con un prezzo coerente e un quadro chiaro degli interventi possibili, lasciando all'acquirente la scelta di come e quando intervenire.

Chi sceglie questa strada deve preparare con cura la presentazione dell'immobile: i consumi reali delle ultime bollette, l'età di caldaia e serramenti, le eventuali stime dei lavori. Un acquirente che trova questi dati nell'annuncio o alla prima visita tratta sul prezzo con elementi concreti, e la trattativa diventa per questo più breve e più solida.

Nelle province di Pordenone, Udine, Gorizia e Trieste convivono patrimoni molto diversi: i condomini degli anni Sessanta e Settanta nelle città, le case di paese nei comuni della pedemontana e della bassa friulana, le case in pietra del Carso. Venderle bene significa partire dallo stato reale, senza nasconderlo e senza drammatizzarlo.

Il nostro lavoro parte dall'attestato. Quando valutiamo una casa leggiamo l'APE insieme al proprietario e verifichiamo che descriva l'immobile com'è oggi, poi costruiamo il prezzo sulle compravendite reali della zona, tenendo conto della classe energetica come fa chi compra quando confronta due case simili. Se l'APE è scaduto o non descrive più la casa com'è oggi, lo segnaliamo prima di pubblicare l'annuncio, perché la classe indicata deve essere coerente con l'immobile che l'acquirente visita.

Con gli acquirenti la trasparenza paga. Una casa in classe G presentata con i consumi reali, una stima degli interventi possibili e le detrazioni disponibili attira compratori che hanno già messo in conto i lavori e sanno quanto potranno spendere. In questo modo si riducono le trattative che si interrompono dopo la lettura dell'attestato, e il prezzo concordato regge fino al rogito.

Se vuoi sapere quanto vale oggi la tua casa, classe energetica compresa, puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile oppure consultare le pagine dedicate a vendere casa a Pordenone e a Udine e quelle delle nostre agenzie di Trieste e Gorizia.

La direttiva case green non rende invendibili le case in classe G nel 2030. Fissa un obiettivo di riduzione dei consumi sulla media degli edifici residenziali, lascia agli Stati la scelta degli strumenti e rafforza la trasparenza su attestato e annunci; l'Italia è tra gli Stati a cui la Commissione ha contestato, a luglio 2026, il mancato recepimento completo, e deve presentare il piano nazionale entro la fine dell'anno. Per chi vende, quindi, la variabile concreta non è una data, ma il peso crescente della classe energetica nella trattativa.

Nelle province di Pordenone, Udine, Gorizia e Trieste la strada più solida resta vendere con un attestato aggiornato, un prezzo costruito sui dati reali e un quadro onesto degli interventi possibili. Puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile oppure leggere come impostiamo la vendita della casa in Friuli Venezia Giulia.Prima di firmare, a Pordenone, Udine, Gorizia o Trieste, il consiglio resta lo stesso: leggi il modulo con calma, segna la data della disdetta e chiedi per iscritto ciò che non è chiaro. Se vuoi partire dai numeri della tua casa, puoi richiedere la valutazione gratuita del tuo immobile oppure leggere come impostiamo la vendita della casa in Friuli Venezia Giulia.

Parlamento europeo e Consiglio dell'Unione europea: Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia (maggio 2024)

Parlamento europeo: Case green, approvata la posizione del Parlamento europeo (marzo 2023)

Commissione europea, Direzione generale Energia: March infringements package, key decisions on energy (marzo 2026)

Commissione europea, Direzione generale Energia: The Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on the energy performance of buildings (luglio 2026)

QualEnergia: Assente il recepimento della direttiva EPBD nella legge di delegazione europea 2025 (febbraio 2026)

ENEA: Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025 (ottobre 2025)

ENEA: Immobiliare, nel 2025 compravendite +6,5% e affitti +7%: cresce la domanda ma aumenta la fascia grigia delle famiglie senza accesso alla casa (marzo 2026)

ENEA: Energia, case vuote: con riqualificazione energetica valore di mercato aumenta del 45% (aprile 2026)

Agenzia delle Entrate: Agevolazioni per il risparmio energetico