Vendere Casa con Usufrutto: Nuda Proprietà, Consenso e Valore

L'usufrutto è il diritto di usare una casa e di trarne i frutti, per esempio abitandola o affittandola, senza esserne proprietari. La nuda proprietà, quindi, è ciò che resta al proprietario: la titolarità del bene, ma senza il godimento finché dura l'usufrutto. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, che presenta la guida per il cittadino sulla terza età, è proprio questa separazione a permettere di vendere la casa continuando a viverci.

L'usufrutto ha poi una durata limitata. L'articolo 979 del codice civile stabilisce che la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario, e che quello costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent'anni. Può quindi essere vitalizio oppure a termine, e il titolo che lo costituisce lo dice.

Per chi vende questa durata è il dato centrale. Chi compra la nuda proprietà sa che diventerà pieno proprietario solo quando l'usufrutto finirà, e il prezzo che offre dipende da quanto dovrà aspettare. Chi compra l'usufrutto, invece, acquista un diritto che finisce con la vita dell'usufruttuario o alla scadenza fissata, e quindi non lo trasmetterà ai propri eredi.

Per questo, prima di qualsiasi trattativa, conviene leggere l'atto da cui nasce l'usufrutto: una donazione, una successione, una compravendita. L'atto dice chi è l'usufruttuario, se l'usufrutto è vitalizio o a tempo, se gli usufruttuari sono più di uno e se il titolo vieta la cessione. Sono informazioni che il notaio dell'acquirente chiederà comunque.

Una prima strada è la vendita della nuda proprietà: il nudo proprietario vende il proprio diritto, l'usufruttuario continua ad abitare o ad affittare la casa, e l'acquirente diventa pieno proprietario solo quando l'usufrutto si estingue. È la strada naturale quando il nudo proprietario non ha bisogno della casa ma l'usufruttuario sì, per esempio un genitore anziano.

La seconda è poi la cessione dell'usufrutto. L'articolo 980 del codice civile stabilisce che l'usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se il titolo costitutivo non lo vieta, e che la cessione va notificata al proprietario: finché non lo è, l'usufruttuario resta obbligato in solido con chi subentra. Chi compra, però, acquista un diritto temporaneo, che finisce con la vita dell'usufruttuario o alla scadenza, e lo valuta di conseguenza.

La terza è infine la vendita della casa libera, cioè della piena proprietà. In questo caso nudo proprietario e usufruttuario vendono insieme, ognuno il proprio diritto, e l'acquirente compra una casa senza vincoli. Di norma è la strada che porta al prezzo più alto, perché si rivolge a chi cerca una casa da abitare subito.

Le tre strade hanno anche conseguenze fiscali diverse. Secondo FiscoOggi (2021), che commenta un'ordinanza della Cassazione sulla cessione di usufrutto e nuda proprietà, la vendita della nuda proprietà e il trasferimento dell'usufrutto dello stesso immobile a due acquirenti diversi sono atti distinti, ciascuno con la propria tassazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali. La scelta, quindi, va fatta con il notaio prima di cercare l'acquirente.

C'è poi il caso inverso: il proprietario pieno vende la nuda proprietà e si tiene l'usufrutto. Secondo il Notariato, la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto consente alla persona anziana di vendere l'immobile e di continuare a vivere nella sua casa, oppure di godere degli eventuali affitti, per tutta la vita o per un periodo definito, ottenendo nel contempo una liquidità immediata.

Lo stesso Notariato descrive anche la vendita con riserva del diritto di abitazione. In questo caso il venditore conserva solo il diritto di abitare la casa per sé e per la propria famiglia, e il diritto di abitazione non può essere ceduto né dato in locazione. Per chi compra, quindi, è un vincolo diverso dall'usufrutto, e anche il prezzo cambia.

Per il venditore, dunque, la scelta dipende da cosa gli serve. Se vuole la possibilità di trasferirsi e affittare la casa, gli serve l'usufrutto; se vuole solo restare a vivere dove abita, può bastare l'abitazione. In entrambi i casi il venditore rinuncia a lasciare la casa agli eredi, che riceveranno il ricavato della vendita, non l'immobile: è una decisione da prendere parlandone in famiglia.

Per l'acquirente, invece, la nuda proprietà è un acquisto a lungo termine. Paga oggi un prezzo più basso del valore di mercato della casa libera, e in cambio aspetta un tempo che nessuno conosce in anticipo. Per questo è un acquisto adatto a chi può aspettare, come un investitore o un familiare, e il prezzo si costruisce sull'età dell'usufruttuario e sul valore della casa, come vediamo nella sezione successiva.

I due diritti si dividono il valore della casa libera. Per le imposte la divisione segue una tabella di coefficienti allegata alle leggi sull'imposta di registro e sull'imposta di successione e donazione, che il Ministero dell'Economia aggiorna quando cambia il tasso di interesse legale, senza però scendere sotto il 2,5%: più l'usufruttuario è giovane, più vale l'usufrutto e meno vale la nuda proprietà.

Dal 1° gennaio 2026 il tasso legale è sceso all'1,6%, ma la tabella non lo segue. Secondo FiscoOggi (2025), che dà notizia del decreto sui coefficienti dell'usufrutto per il 2026, la legge vieta di usare un tasso inferiore al 2,5%, per cui nel 2026 continuano ad applicarsi i coefficienti già calcolati al 2,5%, gli stessi del 2024 e del 2025. Il calcolo, poi, segue sempre lo stesso schema. Secondo FiscoOggi (2015), che spiega come si stima l'usufrutto ai fini delle imposte, il valore dell'usufrutto si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso e per il coefficiente legato all'età dell'usufruttuario, e la nuda proprietà vale la differenza.

Nella tabella pubblicata in Gazzetta Ufficiale con i coefficienti calcolati al saggio del 2,50 per cento, per esempio, chi ha tra 70 e 72 anni ha coefficiente 16. L'usufrutto vale quindi 16 volte il 2,5% del valore della casa libera, cioè il 40%, e la nuda proprietà il 60%: su una casa libera da 150.000 euro, ai fini delle imposte, l'usufrutto vale 60.000 euro e la nuda proprietà 90.000. Con un usufruttuario tra 79 e 82 anni il coefficiente scende a 10, e la nuda proprietà sale al 75%.

Il valore fiscale, tuttavia, non è il prezzo di mercato. La tabella serve a calcolare le imposte dell'atto, mentre il prezzo lo decide l'incontro tra venditore e acquirente. Chi compra la nuda proprietà, infatti, considera anche ciò che la tabella non vede: lo stato della casa, il fatto che per anni non potrà usarla, le spese straordinarie che gli toccheranno nel frattempo e la zona in cui si trova.

Per arrivare a un prezzo difendibile conviene quindi partire dal valore di mercato della casa libera, calcolato con il metodo che spieghiamo nella guida su come calcolare il valore di un immobile, e poi applicare la quota della nuda proprietà, tenendo conto dell'età dell'usufruttuario. Il risultato va confrontato con la domanda reale: in una zona dove pochi acquistano nuda proprietà, il prezzo dovrà scendere per trovare un compratore.

La regola di fondo è semplice: ciascuno vende solo ciò che ha. Il nudo proprietario può vendere la propria nuda proprietà, e l'acquirente subentra nella sua posizione con l'usufrutto che continua; l'usufruttuario può cedere il proprio usufrutto, nei limiti dell'articolo 980. Nessuno dei due, tuttavia, può vendere la casa libera senza la firma dell'altro.

Questo ha conseguenze pratiche. Se il nudo proprietario trova un acquirente che vuole abitare subito, l'usufruttuario deve vendere insieme il suo diritto, e quindi essere d'accordo sul prezzo e sulla divisione del ricavato. Se l'usufruttuario non è d'accordo, il nudo proprietario può vendere solo la nuda proprietà, a un prezzo più basso.

Il caso più delicato è quello dei nudi proprietari che sono più fratelli, con un genitore usufruttuario. Ogni fratello può vendere la propria quota di nuda proprietà. Se la casa arriva da una successione e la comunione ereditaria è ancora aperta, l'articolo 732 del codice civile dà agli altri coeredi un diritto di prelazione quando un coerede vende la sua quota a un estraneo, e se valga anche per la quota di un singolo immobile va verificato con il notaio caso per caso, come spieghiamo nella guida su come vendere la quota di una casa ereditata. La casa libera, invece, richiede la firma di tutti e del genitore. Per questo, quando la casa arriva da una successione o da una donazione in famiglia, conviene mettersi d'accordo prima di cercare l'acquirente, come spieghiamo nella guida sulla successione della casa.

C'è poi l'usufruttuario che non è in grado di firmare, per esempio per una malattia. Serve allora un rappresentante nominato secondo la legge, e i tempi si allungano. Anche questa è una verifica da fare all'inizio, perché un acquirente che ha firmato una proposta non è disposto ad aspettare mesi senza una data per il rogito.

In Friuli Venezia Giulia l'imposta sugli immobili è l'ILIA, che dal 2023 ha preso il posto dell'IMU. Secondo la Regione Friuli Venezia Giulia (2026), nel testo vigente della legge regionale 17 del 2022 che istituisce l'ILIA, soggetti passivi sono i possessori di immobili, cioè il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie. Con l'usufrutto, quindi, l'ILIA la paga l'usufruttuario, non il nudo proprietario.

La stessa legge, all'articolo 11, esenta l'abitazione principale, salvo le categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Se l'usufruttuario vive nella casa e vi ha la residenza, dunque, di norma l'ILIA non è dovuta; se la casa è affittata o vuota, invece, l'usufruttuario la paga con l'aliquota stabilita dal Comune.

Le spese seguono un'altra regola. L'articolo 1004 del codice civile stabilisce che le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttuario, mentre l'articolo 1005 stabilisce che le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, come i muri maestri, le travi o il rifacimento dei tetti, con l'usufruttuario che gli corrisponde l'interesse sulle somme spese.

Per chi vende la nuda proprietà, quindi, è un argomento da spiegare all'acquirente. Chi compra si assume le riparazioni straordinarie durante tutto l'usufrutto, senza poter usare la casa, e ne terrà conto nel prezzo. Una casa con il tetto da rifare, per esempio, vale meno in nuda proprietà di una casa appena sistemata, e conviene dirlo con un preventivo alla mano.

L'usufrutto non dura per sempre. Oltre alla morte dell'usufruttuario o alla scadenza del termine, l'articolo 1014 del codice civile prevede che si estingua per prescrizione dopo vent'anni di non uso, per la riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona e per il perimento totale del bene.

Quando l'usufrutto si estingue, la nuda proprietà diventa piena proprietà. Secondo BibLus (2026), che spiega la voltura catastale per successione, dal 1° gennaio 2025 le riunioni dei diritti minori per causa di morte, compreso l'usufrutto, vengono eseguite senza oneri dall'Agenzia delle Entrate sulla base delle informazioni dell'anagrafe tributaria, e il titolare della nuda proprietà non deve compiere alcun adempimento.

Da quel momento il proprietario può vendere la casa libera, al prezzo di mercato pieno. Per questo chi ha comprato la nuda proprietà anni prima, o chi l'ha ricevuta in donazione dai genitori, può arrivare alla vendita proprio dopo la morte dell'usufruttuario. Conviene però controllare che il catasto risulti aggiornato prima di mettere in vendita, perché una visura con il vecchio usufruttuario ancora indicato rallenta il notaio.

Nelle zone dove vige il sistema tavolare, cioè le province di Trieste e Gorizia e una parte della provincia di Udine, l'usufrutto è iscritto anche nel libro fondiario, e la riunione descritta da BibLus riguarda il catasto. Per questo, prima di firmare, conviene chiedere un estratto tavolare aggiornato e verificare con il notaio cosa risulta dopo l'estinzione dell'usufrutto. Per i documenti che servono in ogni caso, l'elenco è nella guida ai documenti per vendere casa.

Una casa con usufrutto si vende con gli stessi passaggi di qualsiasi altra casa, più due domande da chiarire all'inizio: cosa si vende, e chi firma. La valutazione deve dire quanto vale la casa libera e quanto può valere la nuda proprietà nella zona; i documenti devono includere l'atto che ha costituito l'usufrutto; e il consenso di tutti i titolari va verificato prima di cercare un acquirente, non dopo la proposta.

Quanto alla nostra esperienza, in NewInterhouse ci sono stati alcuni tentativi di vendere la nuda proprietà, ma finora nessuno si è concluso con una compravendita. Per questo non indichiamo tempi o prezzi medi di vendita: non ne abbiamo di misurati su vendite concluse. Chi vende la sola nuda proprietà, quindi, deve mettere in conto un mercato ristretto, come visto nella sezione sul valore, e conviene che verifichi prima con tutti i titolari se è possibile vendere la casa libera, che si rivolge a chi cerca una casa da abitare subito.

Il territorio, poi, conta anche qui. Nella provincia di Pordenone e in gran parte di quella di Udine la verifica parte dal catasto e dai registri immobiliari; nelle province di Trieste e Gorizia e nei comuni della provincia di Udine serviti dagli uffici tavolari di Cervignano del Friuli e Pontebba, dove vige il sistema tavolare, l'usufrutto si legge nella partita del libro fondiario e va verificato lì prima della firma. In tutte e quattro le province, inoltre, l'ILIA segue la legge regionale e non le regole nazionali dell'IMU.

Se stai pensando di vendere una casa con usufrutto, o di vendere la nuda proprietà della casa in cui vivi, puoi partire da una valutazione gratuita del tuo immobile, oppure consultare le pagine su come vendere casa a Pordenone e a Udine e quelle dedicate alle province di Trieste e Gorizia. Per le imposte della compravendita, infine, vale la guida sulle tasse sulla vendita della casa.

Una casa con usufrutto si vende, ma bisogna sapere cosa si vende: la nuda proprietà, l'usufrutto o la casa libera, e ognuna delle tre strade ha acquirenti, prezzi e firme diversi. La nuda proprietà vale meno della casa libera, tanto meno quanto più giovane è l'usufruttuario; la casa libera richiede l'accordo di tutti i titolari. Chi vende con riserva di usufrutto, infine, ottiene liquidità restando in casa, ma rinuncia a lasciarla agli eredi.

A Maniago e nelle province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia il primo passo è chiarire chi possiede cosa e quanto vale la casa libera, perché da lì si calcolano tutti gli altri valori. Puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile oppure leggere come impostiamo la vendita della casa in Friuli Venezia Giulia.

Questa guida è scritta da Stefano Bertoli, consulente di marketing e di intelligenza artificiale di NewInterhouse Real Estate.

Per raccogliere le fonti e preparare la prima stesura ha usato strumenti di intelligenza artificiale, che permettono di confrontare più fonti ufficiali in meno tempo e lasciano più tempo per controllarle. Ogni dato è stato controllato sulle fonti elencate qui sotto.

Prima della pubblicazione, le parti su norme, tasse e procedure sono controllate da Cristina Cojocaru, manager di NewInterhouse Real Estate e dottoressa in Diritto per le imprese e le istituzioni.

L'autore

Stefano Bertoli è consulente di marketing e di intelligenza artificiale di NewInterhouse Real Estate da settembre 2025. È fondatore e CEO di RuleInside, che crea e gestisce agenti vocali basati sull'intelligenza artificiale.

Chi è Stefano Bertoli

Regione Friuli Venezia Giulia: Legge regionale 14 novembre 2022, n. 17, istituzione dell'ILIA (testo vigente dal 30/07/2026)

Consiglio Nazionale del Notariato: La terza età, strumenti patrimoniali, opportunità e tutele

FiscoOggi: Cessione di usufrutto e nuda proprietà, le imposte ipocatastali sono distinte (aprile 2021)

FiscoOggi: Usufrutto, rendite e pensioni 2026, coefficienti senza modifiche (dicembre 2025)

FiscoOggi: Usufrutti, rendite e vitalizi, la stima va a braccetto con il tasso legale (dicembre 2015)

Gazzetta Ufficiale: Decreto MEF 21 dicembre 2023, allegato con i coefficienti calcolati al saggio del 2,50 per cento (dicembre 2023)

BibLus: Voltura catastale per successione, come si fa (settembre 2026)

Regione Friuli Venezia Giulia: Il sistema tavolare

Regione Friuli Venezia Giulia: Uffici tavolari, come contattarci

Brocardi: Art. 979 codice civile, durata dell'usufrutto

Brocardi: Art. 980 codice civile, cessione dell'usufrutto

Brocardi: Art. 1004 codice civile, spese a carico dell'usufruttuario

Brocardi: Art. 1005 codice civile, riparazioni straordinarie

Brocardi: Art. 1014 codice civile, estinzione dell'usufrutto

Brocardi: Art. 732 codice civile, diritto di prelazione dei coeredi

Brocardi: Art. 67 disposizioni di attuazione del codice civile, usufrutto e condominio