Certificato di Agibilità: Quando Serve per Vendere Casa

Il certificato di agibilità attesta che un edificio o un appartamento può essere usato in sicurezza, e in Friuli Venezia Giulia la regola è scritta nel codice regionale dell'edilizia. Secondo la Regione Friuli Venezia Giulia (2026), nel testo vigente della legge regionale 19 del 2009, all'articolo 27, la segnalazione certificata di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, il rispetto delle norme sulle barriere architettoniche e la conformità dell'opera e degli impianti ai progetti presentati.

Le stesse condizioni, inoltre, non sono un'autodichiarazione libera del proprietario. La legge regionale prevede che siano asseverate da un tecnico abilitato, sulla base della documentazione stabilita dal regolamento di attuazione e con riferimento alle norme vigenti alla fine dei lavori. Per questo il documento ha valore: dietro c'è la firma di un professionista che risponde di quello che attesta.

Per chi vende, quindi, l'agibilità racconta tre cose all'acquirente. La casa è stata costruita o ristrutturata secondo un progetto depositato, gli impianti erano conformi quando sono stati realizzati, e qualcuno ha verificato sicurezza e igiene degli ambienti. Non dice invece se oggi la casa è in buono stato: un impianto conforme nel 1985 può avere bisogno di lavori quarant'anni dopo.

C'è poi un limite da tenere presente. L'agibilità fotografa l'immobile al momento dei lavori a cui si riferisce: se dopo sono stati fatti lavori che richiedevano una nuova segnalazione, per esempio una veranda chiusa o un ampliamento, il certificato non li copre. Prima di mettere in vendita conviene quindi confrontarlo con lo stato attuale della casa e con la planimetria catastale, come spieghiamo nella guida ai documenti per vendere casa.

Per decenni i documenti sono stati due. Secondo BibLus (2026), che spiega quando è necessario il certificato di agibilità e chi lo rilascia, in passato esistevano il certificato di abitabilità per gli immobili a destinazione abitativa e quello di agibilità per gli altri, e con il decreto legislativo 222 del 2016 il certificato rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità. Il nome unico, tuttavia, è più vecchio. Secondo il Parlamento italiano (2001), nel testo originale del testo unico dell'edilizia, il DPR 380 del 2001, l'articolo 24 prevedeva già un solo certificato di agibilità, che attestava sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei loro impianti.

La distinzione ha radici lontane. Secondo BibLus (2024), che ricostruisce la storia del certificato di agibilità per i vecchi immobili, il regio decreto 1265 del 1934 introdusse l'autorizzazione di abitabilità con una finalità soprattutto sanitaria, la legge Ponte del 1967 distinse l'agibilità degli immobili non residenziali dall'abitabilità di quelli abitativi, e la legge 46 del 1990 legò il rilascio al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti.

Questa storia, inoltre, spiega perché nelle case in vendita si trovano documenti con nomi diversi. Una casa degli anni Settanta può avere un "certificato di abitabilità" rilasciato dal Comune, una ristrutturata nel 2018 una "segnalazione certificata di agibilità" depositata da un tecnico, una casa dell'Ottocento, di solito, nessuno dei due. Ai fini della vendita contano tutti, purché si riferiscano allo stato attuale dell'immobile.

Per l'acquirente e per il notaio, dunque, la domanda giusta non è come si chiama il documento, ma se esiste un'attestazione valida per la casa così com'è oggi. Il nome conta poco: conta che ci sia, che corrisponda all'ultimo intervento edilizio rilevante e che sia possibile ritrovarla negli archivi del Comune.

Oggi, in senso stretto, il certificato non lo rilascia nessuno. BibLus ricorda che dopo il decreto 222 del 2016 l'agibilità non viene più rilasciata dal Comune, ma viene attestata con una segnalazione certificata presentata da chi ha titolo. Il Comune, quindi, riceve la segnalazione e la controlla.

In Friuli Venezia Giulia, poi, i termini sono quelli della legge regionale. L'articolo 27 della legge 19 del 2009 prevede che, entro sessanta giorni dalla fine dei lavori, la segnalazione sia presentata al Comune dal titolare del permesso di costruire, da chi ha presentato la SCIA o la comunicazione di inizio lavori asseverata, oppure dai loro successori o aventi causa, anche per raccomandata o in via telematica. È un termine diverso dai quindici giorni nazionali.

I controlli, poi, sono a campione ma non simbolici. La stessa legge regionale stabilisce che i Comuni non possono controllare meno del 20% delle segnalazioni ricevute, e che entro trenta giorni dalla presentazione il responsabile del procedimento verifica la documentazione, anche con un'ispezione dell'edificio. La mancata presentazione, infine, comporta una sanzione amministrativa fissata dal regolamento regionale. Anche i moduli sono regionali. Secondo LavoriPubblici (2017), che dà notizia della modulistica unificata regionale in materia edilizia, dal 7 settembre 2017 il Friuli Venezia Giulia usa modelli propri, compreso quello della segnalazione di agibilità.

Per chi vende conta soprattutto un dettaglio: l'obbligo passa ai successori. BibLus ricorda che la responsabilità per la mancata richiesta dell'agibilità si trasmette ai successori o aventi causa, anche se non hanno eseguito loro i lavori. Chi ha ereditato o comprato una casa ristrutturata senza segnalazione, quindi, eredita anche il problema, e conviene risolverlo prima di venderla.

La legge regionale elenca i casi in cui la segnalazione va presentata: nuove costruzioni, ampliamenti e sopraelevazioni, ristrutturazioni totali o parziali, e gli interventi sugli edifici esistenti che possono influire su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico. Non serve, quindi, per una semplice tinteggiatura o per la sostituzione di un pavimento.

Per le case più vecchie, invece, la situazione cambia con l'anno di costruzione. Secondo BibLus (2026), il certificato è nato nel 1934, quindi gli edifici costruiti prima di quell'anno di solito non lo hanno, e in caso di compravendita servono documenti che provino l'epoca di costruzione. Per quelli costruiti tra il 1934 e il 1967, invece, l'autorizzazione la rilasciava il Comune, e il documento resta valido se gli interventi successivi non hanno peggiorato le condizioni igienico sanitarie.

L'articolo di BibLus sui vecchi immobili aggiunge alcuni passaggi pratici. Per gli edifici anteriori al 1934 il certificato non è obbligatorio, salvo i regolamenti, anche locali, che lo imponessero; per quelli tra il 1934 e il 1967 serve un documento comunale che attesti il rispetto dei criteri igienico sanitari, mentre quelli costruiti dopo il 1967 e prima del 2001 devono avere il certificato. In caso di smarrimento, inoltre, la sola strada è consultare gli archivi del Comune e chiederne una copia attraverso la visura degli atti edilizi.

Per chi vende una casa vecchia, dunque, il primo lavoro è datare l'immobile e ricostruire la storia dei suoi titoli edilizi. Una casa di paese dell'Ottocento, una villetta degli anni Settanta e un appartamento ristrutturato nel 2010 hanno documenti diversi, e ognuno richiede una verifica diversa prima dell'annuncio. Se la casa ha bisogno di lavori importanti, infine, vale anche quanto spieghiamo nella guida su come vendere casa da ristrutturare.

Sì, la vendita è valida anche senza. Secondo Notaiofacile (2025), servizio online che mette in contatto con i notai, nella pagina che risponde alla domanda se si può vendere casa senza certificato di agibilità, l'agibilità non è obbligatoria per legge ai fini della stipula del rogito, e un immobile che ne è privo resta commerciabile, perché la legge non prevede espressamente che sia menzionata nell'atto.

La sua assenza, però, pesa sulla vendita. Lo stesso sito spiega che il notaio la richiede per sicurezza della compravendita, e che senza agibilità l'acquirente rischia ostacoli nell'ottenere il mutuo, difficoltà negli allacciamenti degli impianti e costi per adeguare l'immobile dopo l'acquisto. Per questo un acquirente può rifiutarsi di comprare, oppure chiedere che il prezzo ne tenga conto.

Il caso tipico riguarda le case più vecchie. Per quelle costruite prima del 1934 il certificato di solito non era richiesto, e al rogito servono documenti che provino l'epoca di costruzione; per quelle costruite tra il 1934 e il 1967, invece, era richiesta un'autorizzazione del Comune, che va cercata nell'archivio comunale. La situazione più delicata, tuttavia, è un'altra: una casa ristrutturata di recente senza che nessuno abbia presentato la segnalazione, dove manca un documento che avrebbe dovuto esserci.

Per chi vende, quindi, la strada più sicura è dichiarare la situazione già nella proposta e nel preliminare. Scrivere se l'agibilità esiste, se manca e perché, e chi si occupa di regolarizzarla evita che il problema emerga a pochi giorni dal rogito. Come si costruiscono queste clausole lo vediamo nella guida sul preliminare di compravendita e in quella sulla proposta di acquisto della casa.

Il costo dipende da cosa manca. Se esiste già una segnalazione valida e serve solo una copia, si tratta di una richiesta di accesso agli atti al Comune, con i diritti di segreteria che ogni Comune stabilisce. Se la segnalazione non è mai stata presentata, tuttavia, serve un tecnico abilitato che verifichi l'immobile e la depositi.

In quel caso la spesa comprende la parcella del tecnico e la documentazione che la legge regionale chiede di allegare. L'articolo 27 della legge 19 del 2009 lega infatti l'agibilità alla conformità degli impianti installati ai progetti, e quindi alle dichiarazioni di conformità degli impianti. Se queste mancano, possono servire verifiche o interventi da parte di installatori abilitati, e il conto sale.

Ai costi si aggiunge poi la sanzione per la mancata presentazione, prevista dal regolamento regionale di attuazione. Non conviene stimarla con le cifre della disciplina nazionale, perché in Friuli Venezia Giulia valgono le regole regionali: la verifica va fatta con il tecnico o con l'ufficio edilizia del Comune.

Anche i tempi, infine, vanno messi nel calendario della vendita. La copia dall'archivio comunale arriva in tempi che variano da Comune a Comune, una segnalazione nuova con le relative verifiche richiede di più, e il Comune ha trenta giorni per controllare la documentazione. Per questo la verifica sull'agibilità va fatta prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la firma del preliminare: un rogito spostato per un documento mancante mette a rischio la vendita.

La legge regionale contiene poi una regola che può fare la differenza in una vendita. Secondo l'articolo 27 bis della legge 19 del 2009, decorsi diciotto mesi dall'adozione del certificato di agibilità o abitabilità, comunque denominato, il documento conserva efficacia anche se in seguito emergono difformità che non costituiscono variazioni essenziali.

In questi casi, quindi, la casa non perde l'agibilità per una difformità minore scoperta anni dopo. È dovuta un'oblazione, calcolata secondo la legge regionale per le superfici realizzate in conseguenza della difformità. Se invece le difformità non hanno creato nuove superfici, per esempio una finestra spostata in facciata, sono irrilevanti per l'efficacia del certificato e l'oblazione è di 258 euro.

La stessa norma, inoltre, indica come chiudere la questione. L'interessato deposita presso il Comune un elaborato che rappresenta lo stato di fatto di quanto realizzato, e quell'elaborato costituisce lo stato legittimo dell'immobile e riconoscimento della sua conformità. Per chi vende è uno strumento concreto: una piccola difformità emersa durante le verifiche dell'acquirente si può sistemare con un deposito e un'oblazione, senza rimettere in discussione l'agibilità.

Per capire se la regola si applica serve però un tecnico. Bisogna quindi stabilire se la difformità è o non è una variazione essenziale, se ha creato nuove superfici e da quando decorrono i diciotto mesi. Sono valutazioni che vanno fatte sui documenti della singola casa, e che conviene fare prima della trattativa, quando c'è ancora tempo per depositare l'elaborato.

Nelle quattro province la verifica dell'agibilità segue lo stesso percorso, perché la legge regionale vale in tutto il Friuli Venezia Giulia. Cambiano invece le case. Nei centri storici di Trieste e Gorizia e nei borghi delle province di Udine e Pordenone possono esserci edifici costruiti prima del 1934 o tra il 1934 e il 1967, per i quali l'agibilità va ricostruita con i documenti dell'epoca; nelle zone costruite dagli anni Settanta in poi, invece, il certificato dovrebbe esserci.

Il punto di partenza, quindi, è l'archivio del Comune. Conviene chiedere l'accesso agli atti edilizi della casa, verificare quale titolo è stato rilasciato, se esiste un'agibilità o abitabilità e se dopo sono stati fatti interventi che richiedevano una nuova segnalazione. Con questo quadro si sa cosa dire all'acquirente e cosa scrivere nel preliminare.

Il secondo passo è il confronto con lo stato reale della casa. Se emergono differenze, un tecnico può valutare se rientrano nelle tolleranze o nella regola regionale dei diciotto mesi, oppure se serve una pratica di regolarizzazione. In tutti i casi, inoltre, conviene saperlo prima della proposta, perché una difformità scoperta dal tecnico dell'acquirente diventa un argomento per abbassare il prezzo.

Nella nostra esperienza è un caso frequente: nelle case che vendiamo l'agibilità manca o va ricostruita soprattutto negli immobili meno recenti e in quelli ristrutturati dopo il terremoto. Per questo l'accesso agli atti in Comune lo facciamo direttamente noi dell'agenzia. Ci è capitato, per esempio, di vendere una casa in montagna senza agibilità: la vendita si è chiusa con una riduzione importante del prezzo e con una scrittura privata a tutela di entrambe le parti.

Se stai pensando di vendere e non sai se la tua casa ha l'agibilità, puoi partire da una valutazione gratuita del tuo immobile, oppure consultare le pagine su come vendere casa a Pordenone e a Udine e quelle dedicate alle province di Trieste e Gorizia.

Il certificato di agibilità non è obbligatorio per fare il rogito, ma la sua assenza pesa sulla vendita: rende più difficile il mutuo dell'acquirente e diventa un argomento per trattare sul prezzo. Oggi non lo rilascia il Comune, ma si attesta con una segnalazione firmata da un tecnico, e l'obbligo passa ai successori di chi doveva presentarla. Per le case costruite prima del 1934 contano infine i documenti che provano l'epoca di costruzione, per quelle costruite tra il 1934 e il 1967 l'autorizzazione rilasciata allora dal Comune.

A Maniago e nelle province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia vale inoltre la legge regionale, con i sessanta giorni per la segnalazione e la regola dei diciotto mesi sulle piccole difformità. Puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile oppure leggere come impostiamo la vendita della casa in Friuli Venezia Giulia.

Questa guida è scritta da Stefano Bertoli, consulente di marketing e di intelligenza artificiale di NewInterhouse Real Estate.

Per raccogliere le fonti e preparare la prima stesura ha usato strumenti di intelligenza artificiale, che permettono di confrontare più fonti ufficiali in meno tempo e lasciano più tempo per controllarle. Ogni dato è stato controllato sulle fonti elencate qui sotto.

Prima della pubblicazione, le parti su norme, tasse e procedure sono controllate da Cristina Cojocaru, manager di NewInterhouse Real Estate e dottoressa in Diritto per le imprese e le istituzioni.

L'autore

Stefano Bertoli è consulente di marketing e di intelligenza artificiale di NewInterhouse Real Estate da settembre 2025. È fondatore e CEO di RuleInside, che crea e gestisce agenti vocali basati sull'intelligenza artificiale.

Chi è Stefano Bertoli

Regione Friuli Venezia Giulia: Legge regionale 11 novembre 2009, n. 19, codice regionale dell'edilizia (testo vigente dal 30/06/2026)

BibLus: Certificato di agibilità, quando è necessario e chi lo rilascia (febbraio 2026)

BibLus: Certificato di agibilità per vecchi immobili, è obbligatorio? (febbraio 2024)

Parlamento italiano: Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, testo unico dell'edilizia, testo originale (giugno 2001)

LavoriPubblici.it: Friuli Venezia Giulia, in vigore la nuova modulistica unificata regionale in materia edilizia (settembre 2017)

Notaiofacile: Vendita di casa senza certificato di agibilità, posso farlo? (giugno 2025)