Proposta di Acquisto Casa: Cosa Valutare Prima di Accettarla

La proposta di acquisto è la dichiarazione scritta con cui l'acquirente offre di comprare un immobile a un certo prezzo e a certe condizioni. Il Consiglio Nazionale del Notariato, che dedica una pagina alla proposta d'acquisto, ricorda che di solito è un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, accompagnato da una somma versata a titolo di caparra.

Il punto da tenere a mente è chi resta vincolato. Il Notariato ricorda che la proposta firmata contiene impegni già vincolanti per l'acquirente, mentre il venditore resta libero di valutare anche altre offerte: la proposta, infatti, impegna solo la parte che l'ha firmata. Finché non accetti, quindi, verso l'acquirente non hai preso nessun impegno.

La proposta contiene inoltre un termine, cioè la data entro cui il venditore deve far sapere se accetta. L'articolo 1326 del codice civile stabilisce che l'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito: scaduta quella data, quindi, la tua firma non basta più a concludere il contratto, a meno che l'acquirente decida di considerarla valida e te lo comunichi subito. La somma che accompagna la proposta, inoltre, finché non accetti non ti appartiene: se la proposta non viene accettata, torna all'acquirente.

Per chi vende, dunque, la proposta è prima di tutto un documento da leggere. Prezzo, caparra, data del rogito, condizioni e termine per rispondere sono scritti lì, e una volta firmato per accettazione quel foglio diventa la base della vendita. Per questo conviene leggerlo con la stessa attenzione che si dedicherebbe al contratto definitivo, senza farsi mettere fretta dal termine.

Quasi tutti i moduli parlano di proposta "irrevocabile", e il termine ha un significato preciso nel codice civile. L'articolo 1328 stabilisce che la proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso, ma l'articolo 1329 aggiunge che, se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.

In pratica, quindi, l'acquirente che firma una proposta irrevocabile fino a una certa data non può ritirarla prima di quel giorno. Lo stesso articolo 1329 prevede inoltre che la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non tolgano efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze lo escludano. Per chi vende è una garanzia: l'offerta ricevuta resta ferma per tutto il periodo indicato.

Il termine lavora anche a favore di chi vende, perché dà il tempo di valutare con calma. Tuttavia è un tempo da usare bene: se la tua accettazione arriva all'acquirente dopo la scadenza, la proposta ha perso effetto e lui è libero, anche se hai firmato prima. L'articolo 1326 stabilisce infatti che l'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito, e permette all'acquirente di considerare valida un'accettazione tardiva, purché te lo comunichi subito.

Conta poi il momento in cui l'accettazione arriva, non quello in cui firmi. L'articolo 1335 stabilisce che proposta, accettazione e revoca si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario. Per questo conviene firmare con qualche giorno di margine e far consegnare l'accettazione in un modo che lasci traccia, per esempio tramite l'agenzia o con posta certificata.

Prima di firmare per accettazione conviene leggere la proposta come se fosse già il contratto, perché può diventarlo. Il primo controllo riguarda la descrizione dell'immobile: indirizzo, dati catastali, pertinenze come cantina, box o posto auto, e gli eventuali arredi compresi nel prezzo.

Il secondo riguarda i soldi. Oltre al prezzo, contano l'importo della caparra e il modo in cui è versata, gli eventuali acconti e la data entro cui l'acquirente pagherà il saldo. Se la somma è una caparra confirmatoria, inoltre, l'articolo 1385 del codice civile stabilisce che se la parte che l'ha data è inadempiente l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è chi l'ha ricevuta, deve restituirne il doppio.

Il terzo controllo riguarda i tempi. La data del rogito deve essere compatibile con i tuoi programmi: se devi comprare un'altra casa, trasferirti o liberare l'immobile, una data troppo vicina o troppo lontana può creare problemi. Vanno poi letti con attenzione la data di consegna delle chiavi e lo stato in cui la casa deve essere lasciata.

Infine ci sono le condizioni. Una proposta può essere subordinata al mutuo, alla vendita di un'altra casa o al buon esito di verifiche tecniche, e ogni condizione allunga il periodo in cui la tua casa resta bloccata senza la certezza della vendita. Una proposta con un prezzo alto ma piena di condizioni, quindi, può valere meno di una offerta più bassa e pulita. Per lo stesso motivo conviene avere pronti i documenti per vendere casa: una verifica che si chiude in pochi giorni riduce i tempi di attesa.

Secondo il notaio Mauro Scatena Salerno (2021), che descrive il rapporto tra proposta d'acquisto e contratto preliminare, accade spesso di firmare la proposta sotto condizione del mutuo: l'acquirente compra solo se la banca gli concede il finanziamento. È una condizione sospensiva, regolata dall'articolo 1353 del codice civile, secondo cui le parti possono subordinare l'efficacia del contratto a un avvenimento futuro e incerto. Se il mutuo non arriva, quindi, l'accordo non produce effetti.

Per chi vende la clausola ha un costo, perché per tutto il periodo dell'istruttoria la casa resta impegnata. Per questo conviene che la condizione sia scritta in modo preciso: l'importo del mutuo richiesto, la data entro cui deve arrivare la delibera della banca e cosa succede alla caparra se il finanziamento viene negato. Una clausola vaga, al contrario, apre discussioni proprio quando servirebbe una risposta rapida.

C'è poi un controllo che si può fare prima. Noi di solito evitiamo le proposte vincolate alla delibera del mutuo e invitiamo l'acquirente a informarsi prima in banca, come spieghiamo nella sezione 8. Se una proposta con quel vincolo arriva comunque, chiedere all'acquirente se ha già una prefattibilità della banca, o almeno un'idea concreta di quanto può ottenere, aiuta a capire se è realistica. Una proposta vincolata al mutuo da parte di chi ha già parlato con la banca è infatti diversa da quella di chi deve ancora cominciare.

La condizione, tuttavia, non sospende tutto. Lo stesso notaio ricorda che la condizione del mutuo non esonera le parti, e in solido l'agenzia, dall'obbligo di registrare la proposta accettata entro il termine fisso. Se nel frattempo sul tuo immobile c'è ancora un finanziamento da estinguere, infine, i passaggi da coordinare con la banca sono nella guida su come vendere casa con il mutuo.

Con la tua firma, quindi, la proposta può cambiare natura, e dipende da come è scritto il modulo. Secondo il Notariato, una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare. L'articolo 1326 del codice civile stabilisce infatti che il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. Il notaio Scatena Salerno precisa che, a seconda di quanto è scritto nel modulo, la proposta accettata può valere anche come un "preliminare di preliminare", cioè l'impegno a firmare in seguito il compromesso vero e proprio: in entrambi i casi, tirarsi indietro è un inadempimento.

Non tutti i moduli, però, funzionano così. Alcuni sono soltanto un'offerta, senza le caratteristiche per diventare preliminare con l'accettazione. È il caso della proposta che facciamo firmare noi, in visita o subito dopo: serve a mostrare l'interesse e a indicare l'offerta e le condizioni. Da lì si lavora sulla trattativa, si incontrano le parti e in quell'incontro si firma il preliminare e si scambia la caparra. Per questo, prima di firmare, conviene chiedere quale dei due documenti si ha davanti.

Quando la proposta accettata vale come preliminare, scatta inoltre l'obbligo fiscale. Secondo FiscoOggi (2008), che riporta la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate su quando la proposta accettata va registrata, con la sottoscrizione per accettazione il preliminare si considera concluso, e se la trattativa è passata da un agente immobiliare anche l'agente deve chiederne la registrazione e risponde dell'imposta insieme alle parti. Tra privati, invece, provvedono soltanto le parti, che in una vendita senza agenzia devono quindi ricordarsene da sole.

I numeri, dunque, sono quelli del preliminare. Secondo l'Agenzia delle Entrate (2025), nella scheda sul contratto preliminare di compravendita, il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione, con un'imposta di registro fissa di 200 euro, il bollo e lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e sugli acconti non soggetti a IVA, oppure il 3% se la caparra è penitenziale. Cosa deve contenere e come si trascrive lo trovi nella nostra guida al preliminare di compravendita.

Questo passaggio, poi, conta anche per l'agenzia che ha seguito la trattativa. L'articolo 1755 del codice civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Da noi la provvigione nasce al preliminare, dove è indicata la somma che le parti dovranno pagare. In ogni caso conviene sapere fin dall'incarico quando matura e quanto vale, come spieghiamo nella guida sulle commissioni dell'agenzia immobiliare.

Il venditore non è obbligato ad accettare. Se il prezzo o le condizioni non ti convincono puoi lasciar scadere il termine oppure comunicare il rifiuto: in entrambi i casi la proposta non accettata perde effetto e la somma versata con la proposta torna all'acquirente. Una comunicazione scritta, inoltre, evita equivoci e permette all'acquirente di fare un'offerta diversa, magari con un prezzo o una data più vicini alle tue esigenze.

Se l'offerta non ti convince del tutto, inoltre, invece di un no puoi rispondere con una controproposta. L'articolo 1326 del codice civile stabilisce che un'accettazione non conforme alla proposta equivale a una nuova proposta: se firmi modificando il prezzo o una data, quindi, non hai accettato, hai fatto un'offerta tua, che l'acquirente è libero di accettare o respingere. Per questo le modifiche vanno scritte in modo chiaro, con un nuovo termine per rispondere.

Il rifiuto può avere un costo solo in un caso: quando l'incarico firmato con l'agenzia prevede una penale se il venditore rifiuta una proposta conforme alle condizioni dell'incarico, cioè al prezzo e ai termini indicati nel mandato. È una clausola da leggere prima di firmare l'incarico, non dopo, e non tutte le clausole di questo tipo sono legittime, come vediamo nella guida sull'esclusiva all'agenzia immobiliare.

Prima di rifiutare un'offerta seria, infine, conviene guardare i numeri e non solo l'impressione. Una proposta di poco sotto la richiesta, con caparra adeguata e senza condizioni, può valere più di un'attesa di mesi per un prezzo pieno che il mercato della zona potrebbe non pagare.

Una volta accettata, la proposta che vale come preliminare vincola tutte e due le parti, e svincolarsi non è più una scelta libera. Si esce quindi senza conseguenze solo se lo prevede l'accordo, per esempio con una condizione che non si verifica, oppure se le parti si mettono d'accordo per sciogliere il contratto. Negli altri casi chi si tira indietro è inadempiente.

Se a ritirarsi è l'acquirente, la caparra confirmatoria è dunque la tutela del venditore: in base all'articolo 1385 del codice civile puoi recedere e trattenerla, oppure chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, con il risarcimento del danno secondo le regole generali. Se invece è il venditore a ripensarci dopo aver accettato, il rischio si rovescia: l'acquirente può recedere e chiedere il doppio della caparra versata.

C'è poi un margine prima che l'accettazione arrivi. L'articolo 1328 stabilisce che anche l'accettazione può essere revocata, purché la revoca giunga al proponente prima dell'accettazione stessa. È una finestra stretta, che si chiude non appena l'acquirente riceve la tua firma: per questo un ripensamento va comunicato subito e per iscritto.

Una proposta, infine, può essere nulla. L'Agenzia delle Entrate ricorda che il preliminare deve essere redatto nella stessa forma prescritta per il definitivo, a pena di nullità: per una casa serve quindi la forma scritta, e un accordo solo a voce non vale. Va controllato anche che la proposta descriva l'immobile e il prezzo senza ambiguità, perché per l'articolo 1418 del codice civile la mancanza di uno dei requisiti del contratto lo rende nullo.

Nella vendita di una casa la proposta è il passaggio in cui si decide quanto vale tutto il lavoro fatto prima: la valutazione, i documenti, le visite. Per questo, come descriviamo nella pagina sul nostro modo di vendere casa in Friuli Venezia Giulia, la gestione delle visite e delle proposte è una fase a sé: filtrare le richieste, qualificare gli acquirenti e gestire le offerte prima di arrivare al preliminare.

Qualificare un acquirente vuol dire, in pratica, verificarne la solidità finanziaria prima della firma, per capire se l'offerta può arrivare al rogito. Quando la proposta arriva da un'open house, inoltre, il confronto avviene tra più offerte nello stesso giorno, come spieghiamo nella guida su come vendere casa velocemente.

Prima della visita facciamo alcune domande a chi cerca casa, per capire che casa vuole e che possibilità ha, ed evitare così di portarlo in case non adatte. Se la visita va bene, lo aiutiamo a presentare l'offerta: capiamo se compra con il mutuo e per quale percentuale, verifichiamo quale caparra può versare alla firma del preliminare e lo informiamo sulle spese accessorie all'acquisto e sugli eventuali contributi a cui ha diritto.

Di solito evitiamo le proposte vincolate alla delibera del mutuo, e invitiamo l'acquirente a informarsi prima in banca sulle proprie possibilità. Con quel vincolo, infatti, la casa di chi vende resterebbe bloccata in un preliminare per diversi mesi, senza un minimo di garanzia da chi compra, e si potrebbero perdere occasioni reali di vendita. Quando l'offerta arriva ti informiamo e avviamo la trattativa su prezzo e condizioni, cercando un accordo positivo per entrambe le parti. Se l'accordo c'è, quindi, si firma il preliminare di compravendita; se non c'è, proseguiamo con le visite alla tua casa e con la ricerca della casa giusta per l'acquirente.

Il territorio, poi, aggiunge qualche passaggio. Nelle province di Trieste e Gorizia e in una parte della provincia di Udine, come mostra l'elenco della Regione Friuli Venezia Giulia dei comuni serviti da ciascun ufficio tavolare, vige il sistema tavolare, e il passaggio di proprietà si completa con l'iscrizione nel libro fondiario. In tutte e quattro le province, inoltre, la conformità catastale e urbanistica delle case più vecchie va verificata prima che una condizione tecnica blocchi la firma.

Se vuoi capire quanto può valere la tua casa prima di ricevere le prime offerte, puoi partire da una valutazione gratuita del tuo immobile, oppure consultare le pagine su come vendere casa a Pordenone e a Udine e quelle dedicate alle province di Trieste e Gorizia.

La proposta di acquisto impegna l'acquirente dal momento della firma, ma impegna te solo quando accetti: fino a quel momento sei libero di valutare, rifiutare o rispondere con una controproposta. Con la tua firma, a seconda del modulo, la proposta può diventare già un preliminare, con caparra, registrazione e provvigione, oppure restare un'offerta a cui il preliminare segue dopo. Per questo conviene leggerla come un contratto, controllando prezzo, caparra, tempi e condizioni, a cominciare da quella sul mutuo.

A Maniago e nelle province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia il passo che precede la proposta è sempre lo stesso: sapere quanto vale la casa, così da riconoscere un'offerta seria quando arriva. Puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile oppure leggere come impostiamo la vendita della casa in Friuli Venezia Giulia.

Per raccogliere le fonti e preparare la prima stesura ha usato strumenti di intelligenza artificiale, che permettono di confrontare più fonti ufficiali in meno tempo e lasciano più tempo per controllarle. Ogni dato è stato controllato sulle fonti elencate qui sotto.

Prima della pubblicazione, le parti su norme, tasse e procedure sono controllate da Cristina Cojocaru, manager di NewInterhouse Real Estate e dottoressa in Diritto per le imprese e le istituzioni.

L'autore

Questa guida è scritta da Stefano Bertoli è consulente di marketing e di intelligenza artificiale di NewInterhouse Real Estate da settembre 2025. È fondatore e CEO di RuleInside, che crea e gestisce agenti vocali basati sull'intelligenza artificiale.

Chi è Stefano Bertoli

Consiglio Nazionale del Notariato: La proposta d'acquisto

Notaio Mauro Scatena Salerno: Proposta d'acquisto e contratto preliminare (gennaio 2021)

FiscoOggi: Proposta di acquisto, registro obbligato dall'accettazione (febbraio 2008)

Agenzia delle Entrate: Contratto preliminare di compravendita, informazioni generali (dicembre 2025)

Brocardi: Art. 1326 codice civile, conclusione del contratto

Brocardi: Art. 1328 codice civile, revoca della proposta e dell'accettazione

Brocardi: Art. 1329 codice civile, proposta irrevocabile

Brocardi: Art. 1335 codice civile, presunzione di conoscenza

Brocardi: Art. 1353 codice civile, contratto condizionato

Brocardi: Art. 1385 codice civile, caparra confirmatoria

Brocardi: Art. 1418 codice civile, cause di nullità del contratto

Regione Friuli Venezia Giulia: Uffici tavolari, sedi e comuni serviti

Brocardi: Art. 1755 codice civile, provvigione del mediatore