Preliminare di Compravendita: Cos'è e Come Funziona per Chi Vende

Il preliminare è un contratto vero e proprio, non una semplice promessa. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato (2021), nella guida Garanzia Preliminare, dedicata alla sicurezza nella compravendita immobiliare, se dopo la firma una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere, l'altra può pretendere la vendita davanti al giudice. La proprietà, quindi, non passa con il compromesso: passa con il rogito.

Il motivo per cui si firma un contratto intermedio è pratico. Tra l'accordo sul prezzo e l'atto notarile servono settimane o mesi: l'acquirente deve ottenere il mutuo, il venditore preparare i documenti e a volte liberare la casa. Il preliminare blocca le condizioni concordate per tutto questo periodo. In questo modo nessuna delle due parti può cambiarle da sola.

Per gli immobili già costruiti basta la scrittura privata. L'articolo 1351 del codice civile richiede che il preliminare abbia la stessa forma prescritta per il contratto definitivo, cioè la forma scritta, a pena di nullità. Fa eccezione, tuttavia, l'immobile da costruire: il decalogo del Notariato sulle tutele per chi acquista un immobile in costruzione ricorda che, per i fabbricati il cui titolo edilizio è stato richiesto dal 16 marzo 2019, il preliminare va stipulato con l'intervento del notaio, a pena di nullità.

Se una delle parti si rifiuta di firmare il rogito, l'altra ha poi uno strumento forte. L'articolo 2932 del codice civile consente di chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso: in pratica la sentenza prende il posto del rogito, con il passaggio della proprietà e l'obbligo di pagare il prezzo.

Spesso il preliminare è preceduto da una proposta d'acquisto, e i due documenti vanno distinti. La proposta impegna solo la parte che l'ha firmata, cioè l'acquirente, che dichiara di voler comprare un certo immobile a un certo prezzo. Fino a quando la proposta non è accettata, il venditore resta quindi libero di valutare anche altre offerte.

Il passaggio decisivo è la firma del venditore. Secondo FiscoOggi (2008), la rivista dell'Agenzia delle Entrate che spiega quando la proposta accettata va registrata, quando la proposta è sottoscritta per accettazione il preliminare si considera concluso, con le clausole scritte nel modulo. Da quel momento sorge quindi anche l'obbligo di registrazione, e se la trattativa è passata da un agente immobiliare è l'agente a doverla richiedere, tenuto al pagamento dell'imposta in solido con le parti.

Per chi vende questo significa una cosa semplice: firmare per accettazione una proposta equivale a firmare un compromesso. Prima di accettare conviene rileggere il modulo con la stessa attenzione che si riserverebbe al contratto definitivo, controllando il prezzo, la caparra, la data del rogito e le condizioni.

Una clausola merita un controllo particolare, quella sul mutuo. Secondo il notaio Mauro Scatena (2021), che descrive il rapporto tra proposta d'acquisto e contratto preliminare, la condizione legata all'erogazione del mutuo non esonera le parti, e in solido l'agenzia immobiliare, dall'obbligo di registrare la proposta accettata entro il termine fisso. La condizione, tuttavia, sospende gli effetti dell'accordo, non l'adempimento fiscale: se il mutuo non arriva, la registrazione andava comunque fatta.

Il preliminare deve contenere tutto ciò che servirà per firmare la vendita senza sorprese. La guida del Notariato indica che deve riportare tutte le clausole di un contratto di vendita completo ed efficace: le parti, l'immobile con i dati catastali, il prezzo e le modalità di pagamento, la caparra o gli acconti, la data entro cui firmare il rogito.

I pagamenti vanno qualificati con precisione. La guida chiede di indicare le scadenze delle rate e il modo in cui verranno versate, e sottolinea che è di fondamentale importanza specificare se le somme pagate prima del rogito valgono come caparra confirmatoria o come acconto sul prezzo. Dalla qualificazione dipendono quindi le conseguenze di un ripensamento e l'imposta da pagare alla registrazione.

Sui documenti conviene muoversi in anticipo. La guida del Notariato chiede che nel preliminare l'immobile sia indicato con i dati del Catasto, ed è il momento giusto per controllare che dati e planimetria corrispondano allo stato reale della casa. Una difformità scoperta dopo il compromesso può infatti bloccare il rogito. Chi vuole arrivare preparato trova quindi l'elenco completo nella nostra guida ai documenti per vendere casa.

C'è poi il finanziamento. Se il compratore ha bisogno del mutuo, conviene scrivere nel contratto una condizione precisa sulla sua concessione, con importo e tempi. Se invece il mutuo in corso è del venditore, la nostra guida su come vendere casa con un mutuo in corso spiega come si gestisce l'ipoteca fino al rogito.

La somma versata alla firma del preliminare può avere nature diverse, e la differenza pesa sulle conseguenze di un ripensamento. La caparra confirmatoria rafforza l'impegno di entrambe le parti: l'articolo 1385 del codice civile stabilisce che, se è inadempiente chi l'ha versata, l'altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra, mentre se è inadempiente chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere ed esigere il doppio.

Per chi vende, quindi, il secondo caso è il più delicato. Se dopo aver incassato una caparra di 20.000 euro il venditore decide di non vendere più, l'acquirente può recedere e chiedere 40.000 euro. La parte non inadempiente può anche preferire la via giudiziaria e domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno secondo le regole generali, ma secondo la Cassazione (sentenza n. 18850 del 2004) i due rimedi sono alternativi: chi trattiene la caparra non può chiedere anche i maggiori danni.

La caparra penitenziale funziona in modo diverso, perché è il prezzo del ripensamento. In questo modo chi recede perde la caparra data o restituisce il doppio di quella ricevuta senza bisogno di un inadempimento, e l'accordo si scioglie. L'acconto, invece, anticipa soltanto una parte del prezzo, senza le regole della caparra.

Quanto versare non lo stabilisce la legge: l'importo si concorda tra le parti e va scritto nel contratto, insieme alla sua qualificazione. Una cifra troppo bassa rende poco costoso un ripensamento dell'acquirente, mentre una troppo alta può scoraggiare un compratore che deve ancora ottenere il mutuo. Per il venditore il punto di equilibrio è quindi una somma che dia serietà all'impegno senza far saltare la trattativa.

La registrazione non è facoltativa. Secondo l'Agenzia delle Entrate (2025), nella scheda sulla registrazione del contratto preliminare con il modello RAP, il preliminare di compravendita deve essere registrato in termine fisso entro 30 giorni dalla sottoscrizione ed è soggetto a un'imposta di registro fissa di 200 euro, oltre all'imposta di bollo.

Alla quota fissa si aggiunge un'imposta proporzionale sulle somme versate. La scheda indica lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA e il 3% sulla caparra penitenziale. Su una caparra confirmatoria di 20.000 euro l'imposta proporzionale è quindi di 100 euro, che si sommano ai 200 euro fissi.

Fino al 2024 le regole erano diverse. Secondo l'Agenzia delle Entrate (2025), per i preliminari registrati dal 1° gennaio 2025 l'imposta è pari allo 0,5% delle somme versate, o alla minore imposta applicabile al contratto definitivo, senza più la distinzione tra acconti e caparre confirmatorie che valeva prima. La stessa pagina ricorda che l'imposta pagata sul preliminare viene imputata a quella dovuta per la registrazione del definitivo, quindi non si paga due volte.

Chi deve registrare dipende da come nasce il contratto. Se il preliminare è firmato davanti al notaio, la registrazione la fa il notaio; se è concluso con l'intervento di un'agenzia, l'obbligo ricade sull'agente. Tra privati, infine, provvedono le parti, e l'Agenzia delle Entrate indica che il modello RAP per la richiesta telematica è a disposizione di contribuenti, mediatori e intermediari.

La registrazione assolve un obbligo fiscale, mentre la trascrizione fa un passo in più. Secondo la guida del Notariato, con la trascrizione altre eventuali vendite dello stesso immobile, e in genere gli atti fatti o subiti dal venditore, non pregiudicano i diritti dell'acquirente. Il notaio Scatena aggiunge che i crediti dell'acquirente, per esempio per la restituzione di caparra e acconti, godono inoltre di un privilegio speciale sull'immobile e vengono soddisfatti per primi in caso di esecuzione forzata o fallimento.

Non tutti i preliminari si possono trascrivere. L'articolo 2645-bis del codice civile richiede che il contratto risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente: serve quindi il notaio, e la trascrizione comporta un costo che si aggiunge a quello della registrazione.

La tutela ha anche una scadenza. Gli effetti della trascrizione cessano, e si considerano mai prodotti, se entro un anno dalla data fissata per il rogito, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, non viene trascritto il contratto definitivo. Per questo la data del rogito scritta nel preliminare va scelta con realismo.

Conviene soprattutto quando tra compromesso e rogito passa molto tempo, o quando l'acquirente versa somme importanti prima dell'atto e vuole proteggerle dai creditori del venditore. Per chi vende, inoltre, accettare la trascrizione è un segnale di serietà che può facilitare la trattativa con un compratore prudente. Nelle zone di Trieste e Gorizia, dove vige il sistema tavolare, la pubblicità del contratto segue le regole del libro fondiario: è un aspetto da verificare con il notaio fin dall'inizio.

La legge non fissa un intervallo massimo tra compromesso e rogito: la data la stabiliscono le parti. Secondo la guida del Notariato, al momento del preliminare è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita, e prima di quella data nessuna delle parti può pretendere il rogito se l'altra non è d'accordo. L'unico limite temporale scritto nel codice riguarda quindi la trascrizione, i cui effetti durano al massimo un anno oltre la data concordata e comunque tre anni.

Nella pratica l'intervallo dipende spesso dal mutuo. Secondo Edilizia.com (2026), che riprende il sondaggio di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate sul II trimestre 2026, gli acquisti finanziati con mutuo ipotecario sono il 63,1%, con un rapporto tra prestito e valore dell'immobile del 78,2%. Quasi due compravendite su tre, dunque, aspettano i tempi di istruttoria, perizia e delibera della banca.

Se la condizione sul mutuo è scritta, conta come è formulata. Secondo l'avvocato Marco Ticozzi (2023), che analizza il caso del preliminare con mutuo non concesso, senza una condizione legata alla concessione del finanziamento l'acquirente che non firma il definitivo rischia di essere considerato inadempiente, con la possibile perdita della caparra; con la condizione, la giurisprudenza richiede comunque che il mutuo sia stato cercato in buona fede.

Se è il venditore a non presentarsi al rogito senza motivo, l'acquirente può recedere e chiedere il doppio della caparra, oppure rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà. È il rischio che si evita arrivando al compromesso con documenti, planimetrie e liberazione della casa già pianificati.

Il compromesso si firma bene quando le verifiche sono state fatte prima. Per questo, quando seguiamo una vendita, controlliamo provenienza, conformità catastale e urbanistica, attestato energetico e situazione ipotecaria nella fase iniziale, non dopo l'arrivo della prima proposta: un problema scoperto a trattativa avanzata costa tempo e, a volte, la vendita stessa.

Il mercato regionale dà la misura del lavoro in corso. Secondo Diario FVG (2026), che raccoglie i dati sul mercato immobiliare regionale dal report Idealista, ad agosto i prezzi richiesti erano di 2.667 euro al metro quadro a Trieste, 1.894 a Pordenone, 1.861 a Udine e 1.405 a Gorizia, con aumenti che vanno dal 7,9% di Trieste al 15% di Gorizia rispetto a un anno prima. In tutta Italia, invece, le compravendite del secondo trimestre sono rimaste quasi ferme, con una crescita dello 0,1% su base annua: i prezzi salgono, quindi, ma chi compra resta selettivo e guarda i documenti con attenzione.

Numeri diversi, ma la stessa sequenza di passaggi in tutte e quattro le province: la valutazione sui prezzi reali della zona, la raccolta dei documenti, la proposta scritta con condizioni chiare, il preliminare con caparra qualificata e una data del rogito realistica. Nelle zone con il sistema tavolare, a Trieste e a Gorizia, ci coordiniamo con il notaio anche sulla pubblicità del contratto secondo le regole del libro fondiario.

Se stai pensando di vendere, puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile o dalle pagine dedicate a vendere casa a Pordenone e a Udine, oltre a quelle delle nostre agenzie di Trieste e Gorizia.

Il preliminare è il contratto che trasforma un accordo sul prezzo in un obbligo reciproco. Va scritto, registrato entro 30 giorni e costruito con cura su tre punti: la natura delle somme versate, perché caparra confirmatoria, penitenziale e acconto hanno conseguenze diverse; la data del rogito, che deve essere realistica rispetto ai tempi della banca; le condizioni, a partire da quella sul mutuo. La trascrizione, quando serve, aggiunge una tutela concreta per l'acquirente e rende quindi il contratto più solido per entrambi.

Per chi vende nelle province di Pordenone, Udine, Gorizia e Trieste la regola pratica resta una: arrivare al compromesso con documenti già verificati e sapere prima di firmare cosa comporta ogni clausola. Puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile oppure leggere come impostiamo la vendita della casa in Friuli Venezia Giulia.

Consiglio Nazionale del Notariato: Garanzia Preliminare, la sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare (guida per il cittadino)

Agenzia delle Entrate: Prima dell'acquisto è bene, il preliminare e le imposte (2025)

Consiglio Nazionale del Notariato: Il decalogo del Notariato sulle nuove tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione (marzo 2019)

Agenzia delle Entrate: Modello RAP, contratto preliminare di compravendita (dicembre 2025)

Diario FVG: Mercato immobiliare in FVG, prezzi in crescita e vendite stabili (settembre 2026)

FiscoOggi: Proposta di acquisto, registro obbligato dall'accettazione (febbraio 2008)

Notaio Mauro Scatena: Proposta d'acquisto e contratto preliminare (gennaio 2021)

Avv. Marco Ticozzi: Preliminare mutuo non concesso, si perde la caparra (agosto 2023)

Edilizia.com: Mercato immobiliare 2026, prezzi in rallentamento e affitti in accelerazione (agosto 2026)

Brocardi: Art. 1385 codice civile, caparra confirmatoria

Brocardi: Art. 2645-bis codice civile, trascrizione di contratti preliminari