Liberatoria Condominiale: Cos'è e Come Ottenerla Prima del Rogito

La liberatoria condominiale è il documento con cui l'amministratore attesta la situazione dei pagamenti di un appartamento verso il condominio. Secondo ilDiritto (2025), che dedica una scheda alla liberatoria condominiale, attesta l'assenza di debiti da parte di un'unità immobiliare ed è utile soprattutto nella compravendita, perché dà all'acquirente una garanzia sulla regolarità dei pagamenti del venditore.

Il nome, tuttavia, non è quello della legge, e la differenza aiuta a capire cosa ci si può aspettare dal documento. Secondo UPPI Bologna (2022), l'associazione dei piccoli proprietari che spiega come ripartire le spese condominiali tra venditore e acquirente, il documento viene chiamato impropriamente "liberatoria", ma la legge lo definisce solo "attestazione": fotografa la situazione dei pagamenti in un certo momento. Secondo lo Studio legale Foschini Pagani, inoltre, non libera il venditore che la chiede, ma tutela l'acquirente rispetto ai debiti che non vi sono indicati.

La base è l'articolo 1130 del codice civile, che elenca i compiti dell'amministratore. Tra questi c'è quello di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Il documento, quindi, non è una cortesia dell'amministratore ma un obbligo, e lo chiede il condomino, cioè chi vende.

Per chi vende conta poi il secondo pezzo della frase: le liti in corso. Una causa del condominio contro un'impresa o contro un altro condomino può avere effetti su chi compra, per esempio con spese legali future, e per questo l'attestazione la riporta insieme ai pagamenti. Conviene leggerla per intero, non solo la riga con l'importo dovuto.

No, nessuna legge la impone. Secondo ilDiritto la legge non obbliga ad allegare la liberatoria all'atto di compravendita, ma nella pratica è fortemente consigliata per evitare problemi futuri, e alcuni notai possono richiederla per garantire una maggiore trasparenza tra le parti. Il rogito, quindi, si può fare anche senza.

Nella pratica, però, la richiesta arriva. Secondo UPPI Bologna, di norma l'attestazione viene chiesta al venditore dall'acquirente, e per lui spesso dal notaio, al momento della stipula, ed è a quel documento che si fa riferimento per dividere gli oneri condominiali tra le parti.

Il motivo sta nella legge sul condominio, che tutela il condominio prima ancora delle parti. Chi compra, infatti, risponde dei debiti del venditore per un certo periodo, come vediamo nella sezione 5: senza un'attestazione aggiornata l'acquirente non sa quanto rischia. Per chi vende, dunque, presentarsi al rogito senza liberatoria significa lasciare aperta una domanda proprio nel giorno della firma.

C'è poi un vantaggio pratico nel conoscere presto la situazione. Un debito dimenticato, una rata di lavori non pagata o un conguaglio dell'anno precedente, se emergono prima del preliminare, si possono saldare o mettere nel prezzo. Per questo, quando la casa va sul mercato, conviene sapere dall'amministratore se ci sono arretrati o lavori già deliberati. La liberatoria vera e propria, invece, è uno dei documenti per vendere casa che si chiedono quando la data del rogito è fissata, come vediamo nella prossima sezione.

La liberatoria, quindi, la chiede il venditore all'amministratore del condominio. L'articolo 1130 parla infatti del condomino che ne faccia richiesta: è il proprietario a doverla domandare, mentre l'acquirente può sollecitarla tramite il venditore, l'agenzia o il notaio. Nelle vendite in condominio che seguiamo, di solito la chiediamo noi per conto del venditore, appena è fissata la data del rogito: così l'amministratore può calcolare le spese fino a quel giorno. In ogni caso conviene farlo per iscritto, con posta elettronica certificata o con una lettera di cui resti traccia.

La legge non fissa un termine preciso per la risposta, ed è uno dei motivi per cui conviene muoversi presto. Tuttavia l'amministratore non può rifiutarsi. Secondo lo Studio legale Foschini Pagani (2025), che spiega la liberatoria condominiale per garantire il rogito, il mancato rilascio dell'attestazione su richiesta del proprietario può comportare la revoca giudiziale dell'amministratore, perché su di lui grava un obbligo legale di consegna del documento.

Nella nostra esperienza arriva di solito in circa cinque giorni, ma molto dipende dall'amministratore. Per questo conviene chiederla appena la data dell'atto è fissata, senza aspettare gli ultimi giorni. Chiederla mesi prima, del resto, serve a poco: un'attestazione di tre mesi prima non dice nulla delle rate scadute nel frattempo.

Un caso particolare è il piccolo condominio senza amministratore: l'articolo 1129 del codice civile prevede la nomina quando i condomini sono più di otto, e sotto quella soglia l'amministratore può mancare. Qui manca, quindi, la figura a cui l'articolo 1130 affida l'attestazione, quindi lo stato dei pagamenti va ricostruito con chi tiene i conti del condominio e messo per iscritto. Per chi vende, dunque, il consiglio resta lo stesso: documentare la situazione prima di firmare, così da non lasciare dubbi all'acquirente.

Un'attestazione utile non si limita a dire "nessun debito". Secondo lo Studio legale Foschini Pagani deve contenere un riferimento alle spese ordinarie e straordinarie, l'esistenza di eventuali delibere già assunte dall'assemblea senza pagamento degli importi a carico del venditore e l'esistenza di fondi per lavori da eseguire o ad altro titolo.

A questi elementi si aggiungono poi le liti. L'articolo 1130 del codice civile, infatti, collega l'attestazione sia allo stato dei pagamenti sia alle eventuali liti in corso, e UPPI Bologna invita a prestare molta attenzione proprio a queste ultime. Una causa ancora aperta può tradursi in spese future, e l'acquirente vuole saperlo prima di firmare, magari per chiedere una garanzia nel contratto.

C'è poi un limite da conoscere. Secondo ilDiritto la liberatoria viene rilasciata "salvo conguaglio": le differenze che emergono dal bilancio annuale, a credito o a debito, possono essere richieste in seguito, perché il documento copre solo le somme indicate. Una liberatoria, dunque, non chiude per sempre i conti dell'appartamento.

Per chi vende conviene quindi controllare che l'attestazione riporti almeno questi punti: le rate ordinarie pagate e quelle in scadenza fino alla data del rogito, le spese straordinarie già deliberate con l'importo e le scadenze, i fondi accantonati, le liti pendenti e il periodo di riferimento del bilancio. Se un punto manca, conviene chiedere all'amministratore di integrarlo prima del rogito, così che al notaio arrivino cifre complete.

Verso il condominio le regole sono fissate dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, e chi cede resta obbligato solidalmente con l'acquirente finché non trasmette all'amministratore copia autentica del titolo.

Questo significa che il condominio può chiedere all'acquirente i debiti del venditore, e al venditore quelli maturati fino alla comunicazione della vendita. Secondo UPPI Bologna, inoltre, la giurisprudenza intende l'anno come annualità contabile e non solare, e la solidarietà vale tanto per le spese ordinarie quanto per quelle straordinarie.

Nella pratica, però, una vendita fatta bene non arriva a questo punto. Nelle vendite in condominio che seguiamo non si va al rogito se ci sono spese aperte a nome del venditore, ed è proprio per questo che serve l'attestazione dell'amministratore: le regole dell'articolo 63 restano una tutela per il condominio, ma con i conti saldati il giorno dell'atto non c'è un debito da chiedere a nessuno.

Tra venditore e acquirente, invece, contano gli accordi. UPPI Bologna ricorda che le intese prese tra le parti non hanno valore nei confronti del condominio, ma regolano i rapporti interni: se non è previsto diversamente, gli oneri passano all'acquirente dalla data del rogito, quindi il venditore paga le spese fino alla firma dell'atto, e chi ha pagato al condominio una spesa che spettava all'altro ha diritto di rivalsa.

Per chi vende, quindi, le conseguenze pratiche sono due. Primo, dopo il rogito conviene mandare subito all'amministratore copia autentica dell'atto, perché fino a quel momento resti obbligato verso il condominio insieme all'acquirente, anche per i contributi che maturano dopo la vendita. Secondo, le regole sulle spese conviene scriverle nel preliminare, così che al rogito le cifre siano già concordate. I costi della vendita a carico di chi vende sono riepilogati nella guida sulle tasse sulla vendita della casa.

Le spese straordinarie sono quelle che creano più discussioni: rifacimento del tetto, facciate, ascensore, cappotto termico. Tra le parti, tuttavia, la regola è chiara. Secondo UPPI Bologna, poiché è il venditore a partecipare all'assemblea e a votare i lavori, le spese straordinarie deliberate prima della vendita sono a carico del venditore per intero, anche se dei lavori beneficerà chi compra.

Conta però il tipo di delibera. Lo stesso articolo ricorda che, secondo la Cassazione, non basta una delibera programmatica: serve una delibera che individui le opere da fare e il prezzo dei lavori, con gli elementi costruttivi fondamentali, citando la sentenza 18793 del 2020. Una delibera che si limita a dare un indirizzo all'amministratore, quindi, non fa nascere ancora l'obbligo di pagare.

Lo stesso principio torna in un'altra sentenza. Lo Studio legale Foschini Pagani richiama la Cassazione 11199 del 2021, secondo cui la responsabilità per le spese straordinarie è legata alla posizione del proprietario rispetto alla delibera: se il venditore era proprietario al momento dell'approvazione, le spese toccano a lui anche se i lavori si eseguono dopo la vendita.

Le parti, tuttavia, possono accordarsi in modo diverso. Lo studio ricorda che una ripartizione difforme vincola venditore e acquirente, ma resta inopponibile al condominio, che può chiedere il pagamento al proprietario dell'epoca della delibera e, per l'anno in corso e quello precedente, anche all'acquirente in solido. Per chi vende, dunque, una delibera di lavori importanti è un elemento di trattativa: si può pagare la quota, scontarla dal prezzo o lasciarla all'acquirente. Nelle trattative che seguiamo la spesa straordinaria da dividere entra già nel prezzo, e l'accordo si mette per iscritto, nel preliminare o in una scrittura privata fra le parti. Resta però un accordo fra loro due: il condominio non è tenuto a rispettarlo.

Il conguaglio è la differenza tra quanto si è versato in base al bilancio preventivo e quanto il condominio ha speso nell'anno, e arriva con il bilancio consuntivo. Secondo UPPI Bologna, la cifra indicata dall'amministratore al rogito si basa sulle rate del preventivo, e il venditore risponde delle rate scadute fino alla stipula.

Il problema, poi, arriva dopo. Alla fine dell'esercizio, infatti, il bilancio consuntivo può far emergere un conguaglio negativo, cioè un costo in più non conoscibile al momento della stipula. È la situazione tipica in cui venditore e acquirente si chiedono chi debba pagare un importo riferito a mesi in cui la casa era ancora del primo.

Verso il condominio la risposta segue la regola della solidarietà: il conguaglio dell'anno in corso o di quello precedente può essere chiesto anche all'acquirente, in base all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione, e chi paga può poi rivalersi sull'altra parte. Tra le parti, invece, UPPI Bologna ricorda che, se non è concordato diversamente, gli oneri passano all'acquirente dalla data del rogito.

Per questo la soluzione più pulita è scrivere il conguaglio nel contratto. Le parti possono stabilire che le differenze del consuntivo si dividano in proporzione ai mesi di possesso, oppure che restino per intero a una delle due, e fissare come saranno rimborsate. In questo modo un conguaglio che arriva mesi dopo il rogito non diventa una lite fra due persone che non si vedono più.

In Friuli Venezia Giulia le regole sul condominio sono quelle nazionali, dal codice civile alle disposizioni di attuazione. In tutte e quattro le province, quindi, possono arrivare delibere su tetti, facciate e impianti, e una delibera di lavori approvata poco prima della vendita pesa sulla trattativa.

Per chi vende, quindi, la liberatoria va inserita nel calendario della vendita insieme agli altri documenti. Quando si decide di mettere in vendita conviene sapere se ci sono arretrati o lavori deliberati o in discussione, e preparare la risposta da dare all'acquirente: chi paga, quanto e quando. In questo modo la trattativa parte da numeri certi e la questione non emerge a pochi giorni dal rogito. L'attestazione, poi, si chiede appena è fissata la data dell'atto, così se l'amministratore tarda c'è il tempo per sollecitarlo per iscritto.

Il passaggio successivo è il contratto. Prezzo, spese straordinarie e conguaglio vanno scritti nella proposta e nel preliminare: come leggerli prima di firmare lo spieghiamo nelle guide sulla proposta di acquisto della casa e sul preliminare di compravendita.

Nelle vendite in condominio che seguiamo a Maniago e nelle quattro province ci è capitato che l'attestazione mostrasse spese ancora da pagare a nome del venditore, comprese quote di lavori straordinari già deliberati o un conguaglio. Le strade sono due: o si aspetta che il venditore saldi il condominio, o si concorda che il dovuto venga pagato con una parte del prezzo. Per esempio, con un prezzo di 100.000 euro e 1.200 euro dovuti al condominio, al rogito l'acquirente porta due assegni: uno da 98.800 euro per il venditore e uno da 1.200 euro per il condominio. Il debito del venditore, quindi, si chiude il giorno stesso dell'atto.

Se stai pensando di vendere un appartamento in condominio, puoi partire da una valutazione gratuita del tuo immobile, oppure consultare le pagine su come vendere casa a Pordenone e a Udine e quelle dedicate alle province di Trieste e Gorizia.

La liberatoria condominiale non è obbligatoria per il rogito, ma è il documento che lo rende tranquillo: attesta i pagamenti e le liti in corso, e permette di dividere le spese tra venditore e acquirente sui numeri e non sulle impressioni. Verso il condominio venditore e acquirente rispondono insieme dell'anno in corso e di quello precedente; tra loro, invece, valgono gli accordi, a partire da chi paga le spese straordinarie già deliberate e il conguaglio che arriverà dopo.

A Maniago e nelle province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia conviene quindi conoscere arretrati e lavori deliberati appena si decide di vendere, e chiedere l'attestazione all'amministratore quando la data del rogito è fissata. Puoi partire dalla valutazione gratuita del tuo immobile oppure leggere come impostiamo la vendita della casa in Friuli Venezia Giulia.

Questa guida è scritta da Stefano Bertoli, consulente di marketing e di intelligenza artificiale di NewInterhouse Real Estate.

Per raccogliere le fonti e preparare la prima stesura ha usato strumenti di intelligenza artificiale, che permettono di confrontare più fonti ufficiali in meno tempo e lasciano più tempo per controllarle. Ogni dato è stato controllato sulle fonti elencate qui sotto.

Prima della pubblicazione, le parti su norme, tasse e procedure sono controllate da Cristina Cojocaru, manager di NewInterhouse Real Estate e dottoressa in Diritto per le imprese e le istituzioni.

L'autore

Stefano Bertoli è consulente di marketing e di intelligenza artificiale di NewInterhouse Real Estate da settembre 2025. È fondatore e CEO di RuleInside, che crea e gestisce agenti vocali basati sull'intelligenza artificiale.

Chi è Stefano Bertoli

ilDiritto: Liberatoria condominiale (marzo 2025)

UPPI Bologna: Come ripartire le spese condominiali tra venditore ed acquirente (marzo 2022)

Studio legale Foschini Pagani: La liberatoria condominiale per garantire il rogito (febbraio 2025, aggiornato ottobre 2026)

Brocardi: Art. 1129 codice civile, nomina dell'amministratore

Brocardi: Art. 1130 codice civile, attribuzioni dell'amministratore

Brocardi: Art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile